Come Aprire un Bed and Breakfast, differenze con Affittacamere

Aprire un Bed and Breakfast o un affittacamere oggi è una soluzione contro la disoccupazione, ecco una guida su come fare per aprine uno nella propria abitazione, i documenti necessari, la legislazione vigente da seguire, i requisiti che devono avere le camere, le opportunità di guadagno che ci sono e alcuni semplici consigli.

Come dicevamo, in un periodo di profonda crisi economica, ognuno cerca di arrangiarsi come può; in particolare oggi come oggi i proprietari di case sono molto svantaggiati rispetto al fisco, chi ha una casa deve seguire un sistema fiscale che era stato studiato 20 anni fa, e che oggi non è più sopportabile, in particolare sono i proprietari di case con tanti metri quadri che sono estremamente svantaggiati; per questo affittare camere e aprire un B&B potrebbe aiutare a livello economico.

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Chi ha una casa con tanti metri quadri, oggi si trova un’abitazione che vale nel mercato immobiliare la metà rispetto solo dieci anni fa’, ma che vale a livello di catasto e di rendita catastale esattamente come 10 anni fa anzi: il valore aumenta perchè le rendite catastali sono soggette ad un aumento negli anni.

Così si avrà l’assurda situazione che tutti i prezzi sono crollati, mentre l’importo delle tasse continua ad aumentare in maniera costante, ma non è finita qui.

Differenze tra un Bed and Breakfsta ed un affittacamere

“Bed and Breakfast” e “Affittacamere” sono due tipi di strutture ricettive che offrono alloggio, ma con alcune differenze fondamentali.

1. Servizi: Una delle differenze principali è il tipo di servizi offerti. In un Bed & Breakfast, come suggerisce il nome, viene offerto sia il pernottamento che la prima colazione. In un affittacamere, invece, generalmente non è prevista la colazione, ma semplicemente il pernottamento. A volte, gli affittacamere possono offrire l’uso di una cucina in comune dove gli ospiti possono preparare i pasti.
2. Gestione: Di solito, un Bed & Breakfast è gestito dai proprietari stessi che vivono nella stessa struttura, il che può dare un tocco più personale e familiare. Un affittacamere, invece, può essere gestito da una terza parte o dai proprietari che non necessariamente vivono lì.
3. Struttura: I Bed & Breakfast tendono ad essere più piccoli, con un numero limitato di stanze, generalmente non superiore a 6, e spesso sono alloggiati in case o ville storiche. Gli affittacamere, d’altra parte, possono essere un po’ più grandi, e non hanno limiti precisi sul numero di stanze, a meno che non siano previsti dalla legislazione locale.
4. Regolamentazione: In termini di regolamentazione, le leggi variano a seconda del paese e della regione, ma in generale, i Bed & Breakfast sono soggetti a regole e normative più rigorose rispetto agli affittacamere. Ad esempio, possono essere richiesti standard specifici per i servizi offerti, la sicurezza e l’igiene.

Queste sono solo alcune delle differenze generali tra un Bed & Breakfast e un affittacamere, ma tieni presente che le specifiche possono variare a seconda delle leggi locali e delle pratiche commerciali.

Aprire un Bed and Breakfast 

La cosa peggiore che può capitare ad un proprietario di casa con molti metri quadri o ad un proprietario di più case è il reddito da fabbricati.
Non importa se il proprietario sia magari disoccupato e non abbia reddito, nella dichiarazione dei redditi dovrà indicare il reddito che percepisce dal fabbricato, che in realtà è solo un reddito fittizio e su questo dovrà pure pagarci le tasse, una situazione che ha della beffa e che ha portato molti proprietari a vendere anche a prezzi stracciati, svalutando ancora di più il mercato immobiliare.
Per questo motivo, chi ha una grande casa, o possiede più di una abitazione ( magari avute in eredità dai propri cari) tende ad affittarle oppure a farci Bed and Breakfast o affittarle ai profughi, oppure direttamente a venderle.
Quella di seguito, è la legislazione per la Regione Umbria, ma le legislazioni vigenti nelle altre regioni italiani sono presso chè identiche, quindi queste indicazioni, oltre che per chi vuole aprire un Bed and Breakfast in Umbria, sono valide anche per chi ne vuole aprire in altre Regioni.
L’Umbria,  con la legge 08/2006 si è data delle disposizioni ben precise in materia di turismo.
Come tutti sanno il turismo in Umbria é uno dei motori di questa regione, per questo motivo le varie giunte regionali che si sono succedute hanno cercato sempre di non mettere il bastone tra le ruote ai vari imprenditori che cercano di aprire e gestire aziende in questo settore ( per quanto è possibile).

Il testo sulla Legislazione turistica regionale (08/2006) cerca di raggiungere questo obiettivo, ed è molto articolato ( si può scaricare per intero dal sito della Regione Umbria, anche nei suoi aggiornamenti). Ma di seguito, vediamo la parte che interessa i Bed and Breakfast:

La legislazione per aprire un Bed and Breakfast – Affittacamere

Umbria: Legge regionale 08/2006

ARTICOLO 45

(Strutture ricettive a gestione non imprenditoriale)  1. Sono strutture ricettive a gestione non imprenditoriale la cui attività è finalizzata ad integrazione del reddito familiare:

• a) gli esercizi di affittacamere;
• b) gli esercizi di bed and breakfast;
• c) le case e gli appartamenti locati ad uso turistico.

2. Le strutture ricettive di cui al comma 1 conservano le caratteristiche della civile abitazione e l’esercizio dell’attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d’uso delle unità abitative e non comporta l’iscrizione del titolare al registro delle imprese della Camera di commercio industria artigianato e agricoltura.

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I documenti necessari per poter aprire un Affittacamere – Bed & Breakfast–

Bisogna – o tramite Internet o recarsi direttamente allo sportello – passare per il SUAP del Comune, per ritirare ( o scaricare) la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), consente l’apertura della struttura ricettiva immediatamente.
Alla SCIA, vanno allegati i documenti necessari per completare la pratica. Gli allegati variano da regione a regione e si può passare dalla sola planimetria dell’abitazione al contratto di proprietà o di affitto, per arrivare fino alla copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti.
I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche, gestite dalle locali A.A.P.I.T. o dagli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

Come aprire un Bed and Breakfast ALLEGATO A Integrativo dell’ allegato C alla legge regionale 1 marzo 1994, n.8.

C3 (Requisiti minimi obbligatori per l’esercizio dell’attivita’ di “Bed and Breakfast”)

• Buono stato di conservazione e manutenzione dell’ immobile;

• Arredamento funzionale, di buona fattura e in armonia con lo stile dell’ abitazione e del luogo;
• Letto per persona;
• Comodino per letto con lampada;
• Tavolo;
• Sedia per letto;
• Armadio;
• Specchio con presa corrente;
• Cestino rifiuti;
• Bagno completo con acqua calda e fredda, dotato di lavabo; water, vasca da bagno o doccia, specchio con presa corrente, armadio, chiamata di allarme in tutti i servizi igienici;
• Riscaldamento;
• Fornitura costante di energia elettrica.

Ricapitolando: 9 consigli utili su come aprire un bed and breakfast in Italia

Aprire un bed and breakfast in Italia può essere un’impresa gratificante e redditizia, ma è importante seguire attentamente le normative e le procedure richieste. Ecco una guida passo-passo su come aprire un B&B in Italia:

1. Scegli la location: Trova un’area turistica o una zona di interesse storico/culturale dove vorresti aprire il tuo B&B. Tieni presente la facilità di accesso ai mezzi di trasporto e alle attrazioni locali.
2. Pianifica il tuo business: Prepara un piano d’impresa dettagliato, inclusi costi operativi, tariffe, promozione, assicurazione, e la dimensione del tuo B&B (numero di camere, servizi offerti, ecc.).
3. Verifica la regolamentazione locale: Ogni regione in Italia potrebbe avere leggi e norme specifiche per l’apertura di un B&B. Consulta l’ente locale per informazioni sulle licenze e le autorizzazioni richieste, e assicurati di rispettare tutte le norme edilizie, di sicurezza e di igiene.
4. Registra la tua attività: Registra il tuo B&B come impresa individuale, società o cooperativa. Per farlo, devi presentare la documentazione necessaria all’Agenzia delle Entrate e alla Camera di Commercio.
5. Apertura di un conto bancario aziendale: Apri un conto bancario dedicato per il tuo B&B per gestire le entrate e le uscite.
6. Ottenere le autorizzazioni e le licenze necessarie: In base alla tua regione e alle leggi locali, potresti aver bisogno di ottenere autorizzazioni e licenze specifiche per il tuo B&B, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), la DIA (Denuncia di Inizio Attività) o la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
7. Adeguare la struttura: Assicurati che la tua struttura rispetti le norme edilizie, di sicurezza e di igiene previste per i B&B. Questo potrebbe includere l’installazione di uscite di emergenza, impianti antincendio, e l’adeguamento dei servizi igienici.
8. Assicurazione: Sottoscrivi un’assicurazione per il tuo B&B che copra responsabilità civile, danni alla proprietà e protezione per te e i tuoi dipendenti.
9. Promozione e marketing: Crea un sito web e profili sui social media per il tuo B&B, e registra la tua struttura su piattaforme di prenotazione online come Booking.com o Airbnb. Pianifica strategie di marketing per attirare clienti e fidelizzarli, come offerte speciali, pacchetti vacanza, o collaborazioni con altre attività locali.

Gestione del B&B: Assicurati di avere un sistema di gestione delle prenotazioni, e imposta procedure per il check-in/check-out, la pulizia e la manutenzione delle camere, e la preparazione delle colazioni. Considera l’assunzione di personale, se necessario.

Quanto costa aprire un bed & breakfast 

I costi per aprire un bed & breakfast in Italia possono vanno calcolati in base a diversi fattori quindi essere molto diversi tra di loro, tra cui la location, la dimensione del B&B, la condizione dell’immobile e i servizi offerti. Ecco una stima approssimativa dei costi principali che potresti affrontare:

1. Acquisto o affitto dell’immobile: I costi di acquisto o affitto dell’immobile variano a seconda della regione, della città e della posizione del B&B. Inoltre, il tipo e la dimensione dell’immobile influenzeranno notevolmente il prezzo.
2. Ristrutturazione e adeguamento della struttura: A seconda delle condizioni dell’immobile, potresti dover investire in ristrutturazioni per soddisfare le norme di sicurezza, igiene ed estetiche. Questi costi possono variare tra 10.000 e 50.000 euro o più, a seconda delle necessità.
3. Arredamento e attrezzature: Il costo per arredare le camere e fornire le attrezzature necessarie come letti, lenzuola, mobili, elettrodomestici e utensili da cucina può variare tra 5.000 e 20.000 euro o più, a seconda delle esigenze e del livello di qualità desiderato.
4. Licenze e autorizzazioni: I costi per ottenere le licenze e le autorizzazioni necessarie per aprire un B&B variano a seconda delle leggi locali. Potresti dover spendere alcune centinaia di euro per ottenere la SCIA, la DIA o la CILA.
5. Assicurazione: Il costo dell’assicurazione per il tuo B&B dipenderà dalla dimensione dell’immobile, dalla copertura richiesta e dal valore dei beni assicurati. I premi annuali possono variare tra 1.000 e 3.000 euro o più.
6. Marketing e promozione: Il budget per il marketing e la promozione del tuo B&B può variare a seconda delle strategie scelte. La creazione di un sito web, la registrazione su piattaforme di prenotazione online e la gestione di campagne pubblicitarie potrebbero costare tra 1.000 e 5.000 euro all’anno o più.
7. Spese operative: Le spese operative includono utenze, manutenzione, pulizia, forniture per la colazione e altre spese correnti. Questi costi possono variare notevolmente a seconda del numero di camere, dei servizi offerti e della stagionalità.

In sintesi, i costi totali per aprire un B&B in Italia possono variare tra 20.000 e 100.000 euro o più, a seconda delle specifiche circostanze e delle scelte fatte.

Agevolazioni per aprire un bed and breakfast

In Italia, esistono diverse agevolazioni e incentivi per chi desidera aprire un bed and breakfast. Questi possono includere finanziamenti a tasso agevolato, contributi a fondo perduto e sgravi fiscali. Tuttavia, è importante notare che le agevolazioni disponibili possono variare a seconda della regione, del comune e del tipo di progetto.

Ecco alcuni esempi di agevolazioni che potresti prendere in considerazione:

1. Fondo europeo per lo sviluppo rurale (FEASR): Questo fondo promuove lo sviluppo sostenibile nelle aree rurali dell’UE, e può offrire finanziamenti a fondo perduto e a tasso agevolato per progetti legati al turismo rurale, tra cui l’apertura di bed and breakfast.
2. Invitalia: Invitalia, l’agenzia nazionale per l’attrazione degli investimenti e lo sviluppo d’impresa, offre diverse linee di finanziamento per le piccole e medie imprese, incluse quelle legate al settore turistico. Alcuni programmi di Invitalia offrono finanziamenti a tasso agevolato e contributi a fondo perduto.
3. Legge regionale per il turismo: Alcune regioni italiane offrono agevolazioni e incentivi per sostenere lo sviluppo del settore turistico, tra cui l’apertura di bed and breakfast. Questi possono includere finanziamenti a tasso agevolato, contributi a fondo perduto, e sgravi fiscali. Consulta la legge regionale per il turismo della tua regione per scoprire le opportunità disponibili.
4. Bandi e finanziamenti comunali: Alcuni comuni possono offrire incentivi e finanziamenti per sostenere l’apertura di strutture ricettive come i bed and breakfast. Contatta il tuo comune per avere informazioni sulle opportunità disponibili.
5. Agevolazioni fiscali: In alcuni casi, potresti beneficiare di agevolazioni fiscali per l’apertura e la gestione di un bed and breakfast. Ad esempio, potresti essere esentato dall’IMU (Imposta Municipale Unica) e dalla TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) se il tuo B&B si trova in una zona rurale.

Per sfruttare al meglio queste agevolazioni, è importante informarsi sulle opportunità disponibili nella tua regione e comune, e verificare i requisiti e le scadenze per la presentazione delle domande. Inoltre, è utile consultare un commercialista o un consulente specializzato in finanziamenti e agevolazioni per assicurarti di essere a conoscenza di tutte le opportunità disponibili e di come ottimizzare il tuo progetto.

Come usare Arnb per avere più clienti al bed and breakfast

Iscrivere il tuo bed and breakfast su Airbnb è un ottimo modo per aumentare la visibilità della tua struttura e attirare ospiti da tutto il mondo. Ecco come farlo passo per passo:

1. Crea un account: Vai su www.airbnb.com e crea un account gratuito, se non ne hai già uno. Puoi farlo utilizzando il tuo indirizzo email, il tuo account Facebook o il tuo account Google.
2. Diventa un host: Una volta effettuato l’accesso, clicca su “Diventa un host” nell’angolo in alto a destra della pagina. Seleziona “Alloggio” come tipo di spazio che desideri mettere a disposizione.
3. Inserisci le informazioni sulla tua struttura: Compila le informazioni richieste riguardo al tuo bed and breakfast, come il tipo di alloggio (ad esempio, intera struttura, camera privata o stanza condivisa), il numero di ospiti che può accogliere, la disponibilità e le regole della casa.
4. Carica foto di alta qualità: Fai delle belle foto del tuo B&B, incluse le camere, i bagni, gli spazi comuni e l’esterno dell’edificio. Assicurati che le foto siano ben illuminate e rappresentino accuratamente la tua struttura. Carica le foto nella sezione apposita e aggiungi didascalie per fornire ulteriori informazioni sulle immagini.
5. Imposta il prezzo e la politica di cancellazione: Stabilisci il prezzo per notte, tenendo conto dei costi operativi, della concorrenza nella zona e delle tariffe praticate da strutture simili. Inoltre, scegli una politica di cancellazione (ad esempio, flessibile, moderata o rigida) che rispecchi le tue preferenze e necessità.
6. Verifica la tua identità: Airbnb richiede agli host di verificare la loro identità attraverso un processo di verifica. Potrebbe essere necessario fornire una copia del tuo documento d’identità e/o una foto del tuo viso.
7. Aggiungi i dettagli di pagamento: Inserisci le informazioni relative al tuo conto bancario o PayPal per ricevere i pagamenti degli ospiti.
8. Completa la descrizione del tuo annuncio: Scrivi una descrizione dettagliata e accattivante del tuo bed and breakfast, mettendo in risalto le caratteristiche uniche, i servizi offerti e le attrazioni locali. Includi eventuali informazioni sulla posizione, i mezzi di trasporto e le distanze dalle principali attrazioni turistiche.
9. Rivedi e pubblica il tuo annuncio: Una volta inserite tutte le informazioni richieste, rivedi il tuo annuncio per assicurarti che sia accurato e completo. Quando sei pronto, clicca su “Pubblica” per rendere il tuo annuncio visibile agli utenti di Airbnb.

Una volta che il tuo annuncio è attivo, è importante rispondere prontamente alle richieste di prenotazione e comunicare con gli ospiti in modo chiaro e professionale. Raccogli recensioni positive dai tuoi ospiti e mantieni la tua struttura pulita e ben tenuta per assicurarti il

Come e dove aprire un bed and breakfast in Umbria

L’Umbria è una regione affascinante e ricca di storia, con paesaggi incantevoli, borghi medievali e città d’arte come Perugia, Assisi, Orvieto, Gubbio e Spoleto. Per aprire un bed and breakfast in Umbria, segui questi passi e considera i suggerimenti sui luoghi migliori:

Scegli la location: La scelta della location è cruciale per il successo del tuo bed and breakfast. Considera i seguenti fattori:

1. Prossimità a città d’arte e luoghi di interesse turistico.
2. Facilità di accesso ai mezzi di trasporto e alle principali strade.
3. Vicinanza a eventi culturali, enogastronomici e sportivi.
4. Paesaggio naturale e possibilità di attività all’aperto.

Alcune delle città e dei borghi più suggestivi dove aprire un B&B in Umbria sono Perugia, Assisi, Orvieto, Spoleto, Gubbio, Todi, Città di Castello, Bevagna, Montefalco e Norcia.

Segui le istruzioni per aprire un bed and breakfast descritte nella risposta precedente.

Informazioni specifiche per l’Umbria: Consulta il sito della Regione Umbria e del tuo comune di interesse per conoscere eventuali normative locali e agevolazioni specifiche per l’apertura di un bed and breakfast nella regione.

Promuovi il tuo bed and breakfast a un pubblico internazionale: L’Umbria è una regione apprezzata da turisti provenienti da tutto il mondo. Assicurati di promuovere il tuo B&B attraverso canali di comunicazione e piattaforme di prenotazione internazionali, come Airbnb, Booking.com e altri siti specializzati.

Valorizza le caratteristiche uniche dell’Umbria: Offri ai tuoi ospiti un’esperienza autentica, proponendo pacchetti turistici che includono visite guidate ai luoghi d’interesse storico e artistico, degustazioni di prodotti tipici, corsi di cucina, escursioni e attività all’aperto.

Seguendo questi suggerimenti e tenendo conto delle caratteristiche uniche della regione, potrai aumentare le possibilità di successo del tuo bed and breakfast in Umbria.

Per aprire un bed and breakfast serve la partita iva?

Sì, per aprire un bed and breakfast in Italia è necessario avere una Partita IVA. La Partita IVA è un codice identificativo attribuito agli operatori economici (imprese, professionisti, ecc.) che svolgono attività di impresa, arte o professione e che sono soggetti all’imposizione fiscale.

Per aprire una Partita IVA, dovrai seguire questi passi:

1. Scegli la forma giuridica: Decidi quale forma giuridica sia più adatta alla tua attività di bed and breakfast (ad esempio, impresa individuale, società di persone, società a responsabilità limitata, ecc.). Potresti considerare di consultare un commercialista per aiutarti a valutare le varie opzioni e determinare quella più adatta alle tue esigenze.
2. Richiedi un codice fiscale: Se non ne possiedi già uno, dovrai richiedere un codice fiscale. Questo codice è un identificativo personale che serve per gestire le tue relazioni con l’amministrazione fiscale italiana.
3. Registra la tua attività: Dovrai registrare la tua attività presso la Camera di Commercio competente per territorio. Durante la registrazione, ti verrà richiesto di fornire informazioni sulla tua attività, come la forma giuridica, la sede legale e l’oggetto sociale.
4. Richiedi la Partita IVA: Puoi richiedere la Partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate, compilando l’apposito modulo (AA9/12 per le persone fisiche, AA7/10 per le società). La richiesta può essere presentata telematicamente attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate oppure tramite un intermediario autorizzato (ad esempio, un commercialista).

Una volta ottenuta la Partita IVA, sarai considerato un operatore economico soggetto alle norme fiscali italiane e, di conseguenza, dovrai rispettare gli obblighi previsti dalla legge, come la presentazione delle dichiarazioni fiscali, il versamento delle imposte e la conservazione della documentazione contabile e fiscale.

Tieni presente che, oltre alla Partita IVA, potresti aver bisogno di ottenere altre autorizzazioni, licenze o permessi per aprire un bed and breakfast, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), la DIA (Denuncia di Inizio Attività) o la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), a seconda delle norme vigenti nella tua regione o comune.

Conclusioni:

Massy Biagio

Fondatore di Economia Italia nel 2014, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio presso l'Università di Perugia. Si avvicina al mondo digitale nel 2007, nello stesso anno inizia a scrivere di economia e politica internazionale prima in forum e poi collaborando con varie testate, blog e siti in cui scrive approfondimenti di argomenti di suo interesse, come l'economia italiana, la formazione scolastica, il lavoro, l'impresa individuale, il marketing, i mercati finanziari, le energie rinnovabili, i motori.