Previsioni Mercato Immobiliare 2021 e lungo termine

Il 2020 è stato uno dei peggiori anni per il settore immobiliare, che secondo Agenzia delle Entrate ha subito una contrazione delle compravendite sugli immobili del 13,9% per via del lockdown CoViD-19: specialmente tra marzo e aprile non si sono potuti concludere acquisti né vendite o effettuare visite di abitazioni. In questo scenario il prezzo del mattone non subisce però riduzioni sostanziali.

Il Decreto Rilancio 2020 ha dato importanti segnali al mercato, con detrazioni fiscali per interventi specifici, mentre la progressiva uscita dalla pandemia porterà beneficio a nuove esigenze abitative che già dalla Fase 2 hanno fatto la loro comparsa. Quali saranno nel dettaglio le previsioni del mercato immobiliare per il 2021?

Quali sono i trend del mercato immobiliare 2021?

Secondo l’indice Ipab dell’Istat, nel primo trimestre 2021 il mercato del mattone registrerà rialzi consecutivi fino al 12%, grazie alla rimodulazione della domanda immobiliare iniziata dalla fine del lockdown marzo-maggio 2020. Complici gli incentivi fiscali del Decreto Rilancio, il desiderio di avere un immobile da parte degli italiani rimane, facendo emergere nuovi trend di cui i principali:

  • Case polifunzionali, di dimensioni e versatilità maggiori, adibite anche allo smart working
  • Grandi spazi esterni, come balconi, terrazzi o giardini, intesi come sfoghi dall’immobile
  • Servizi condominiali, come sale funzionali condivise, ripostigli o palestre
  • Seconde case, sempre più adatte a smart working e/o periodi di pausa dal lavoro

La speranza di progressiva uscita dall’epidemia porta inoltre al rafforzamento della posizione di ville signorili (che secondo il Catasto sono lo 0,1% del totale) e di abitazioni in località turistiche, nonostante ad aprile, maggio, giugno e settembre 2020 i loro affitti brevi abbiano segnato un -70%.

Buoni auspici anche per l’acquisto d’abitazioni uso investimento, che stando ai dati di Tecnocasa potrebbe registrare nuovi rialzi specialmente su immobili indipendenti o semi-indipendenti; fino a febbraio 2020 gli immobili da rendita rappresentavano il 17,9% della domanda complessiva, per poi scendere al 16,8%.

 

Previsioni Mercato Immobiliare 2021 e lungo termine

Quali sono le previsioni del mercato immobiliare 2021 secondo gli studi?

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, al 2020 vi sono state 374.545 operazioni di compravendita residenziali, segnando un -13,9% rispetto all’anno precedente. Ripresa del 3,1% è avvenuta nel terzo trimestre, rispetto al periodo gennaio-giugno caratterizzato dai primi focolai e lockdown generalizzato. Gli effetti del CoViD-19 sono stati differenti a seconda delle zone d’interesse: le transazioni per comuni periferici hanno segnato un +8,1%, quelle per capoluoghi di provincia e grandi metropoli hanno avuto un -6,7%.

I vari istituti e compagnie di settore presentano stime per il 2021 molto differenti tra loro, che per molti aspetti replicano i dati 2020 dell’Agenzia:

  • Norisma prevede due outlook, uno di base e uno negativo, in quello meno pessimistico le compravendite avranno una flessione dell’1,1% e i mutui una del 34,9%, registrando un ammanco di oltre 5 miliardi di euro di finanziamenti bancari, per una situazione che tornerà al segno + solo dal 2022
  • Scenari Immobiliari stima una crescita del mercato del 7,7% per un valore di circa 119 miliardi di euro da cui è però escluso il settore commerciale, auspicando una ripresa dei mutui grazie ai tassi offerti dalle Banche Centrali, avvertendo al tempo stesso il pericolo di bolla dei nuovi trend abitativi una volta terminata l’emergenza CoViD
  • Idealista prevede un aumento dei prezzi nel primo trimestre 2021 di un ulteriore 2% rispetto al +2,3% del 2020, in particolare in grandi capoluoghi di provincia, dove si potrebbero avere nuovi incrementi fino al 20%
  • Gabetti, Professione Casa e Grimaldi prevedono un 2021 che seguirà il medesimo andamento dell’anno precedente, con flessione dell’1,1% del prezzo degli immobili in aree periferiche e compravendite in calo potenziale del 15-20%
  • Tecnocasa stima compravendite in aumento a livello nazionale tra 550.000 e 560.000 unità, con aumento del 3-5% nelle province di grandi città, nonostante si aspettino prezzi in calo fino al 2% in aree periferiche, si prevede inoltre un rialzo degli affitti brevi per mete turistiche fino al 5%
Previsioni Mercato Immobiliare 2021 e lungo termine
Immagine sopra: dei palazzi

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Quali saranno gli investimenti nel mercato immobiliare secondo le previsioni 2021?

Secondo l’outlook 2021 Building Resilience in Global Real Estate Portfolios di Savills Investment Management si respira un clima di cauto ottimismo, con il 45% degli investitori immobiliari europei che si aspetta una ripresa entro l’anno, e solo il 5% di essi che teme il prolungamento della crisi del mercato.

Tale outlook riguarda i vari settori connessi all’immobile:

  • Uffici: nonostante le difficoltà della situazione e la crescente digitalizzazione del lavoro, la presenza in ufficio sarà ancora elemento cruciale di attività produttive, creatività e culture aziendali; l’ufficio rappresenterà un valore aggiunto e un sostegno alle varie politiche di smart working
  • Logistica: settore scelto dal 55% degli investitori nell’outlook poiché altamente diversificato, complice anche la crescita delle transazioni digitali la logistica ha acquisito un ruolo centrale che non tende a ridursi; il centro logistico rappresenterà un vantaggio competitivo delle aziende che lo detengono
  • Commercio: tra i settori che hanno subito il maggior impatto dal Coronavirus, la vendita al dettaglio ha visto molti suoi esponenti costretti a cambiare strategia di business tra trasferimenti e stoccaggio risorse, decisione che li ha portati ad acquisire resilienza; se da una parte scoraggia gli investitori per via dell’attuale situazione, dall’altra li incentiva con la creazione di catene e gruppi commerciali
  • Residenziale e ricettivo: scelte da investitori privati con l’obiettivo di creare rendite nel tempo, case e strutture ricettive catturano l’interesse non tanto per i loro rendimenti bensì per la loro stabilità sul mercato, essendo entrambi asset tra i più sicuri e bilanciati, poichè capaci di conciliare eventuali perdite nel tempo

A conti fatti, ogni settore presenta scenari altamente favorevoli, occorre però ricordare i vari fattori che incidono sull’economia: specialmente a livello nazionale, è necessario considerare in primis l’invecchiamento della popolazione (secondo Eurostat il 22,8% degli italiani è over 65), che assieme al PIL è un segnale che condiziona fortemente la domanda.

A questo si aggiungono la permanenza in casa dei genitori fino a tarda età ed i trasferimenti monodirezionali, spesso verso capoluoghi di provincia o grandi metropoli, segno di scarsa dinamicità specialmente nel mercato residenziale.

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Pubblicista finanziario e operatore turistico, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio e il Dipartimento di Lettere, lingue, letterature , civiltà antiche e moderne, presso UniPG

25 commenti

  1. OTTIMA ANALISI, PURTROPPO POCHI SI RENDONO CONTO CHE L'EMIGRAZIONE DEI GIOVANI, LA DISOCCUPAZIONE DEI RESIDENTI , SALARI BASSI E LA DENATALITA' DEGLI ITALIANI FARANNO DIVENTARE IL MERCATO IMMOBILIARE NON PIU' UN AFFARE SOLIDO COME UNA VOLTA, ANALISI CHE NON VEDO MEI NEI COMMENTI CHE PARLANO DI RIPRESA DEI PREZZI

  2. D'accordo sulla parte dell'analisi dove lega il mercato immobiliare sia alla demografia del territorio, d'accordo sulla bolla immobiliare anche se da un sito che parla di mercato immobiliare mi sarei aspettato che fossero prese in esame alcune caratteristiche dei nuovi immobili post 2006 (incentrati sul risparmio energetico: coibentazioni obbligatorie, impianti a basso consumo ecc.) oltre ad un migliore staticità e sismicità.
    Per cui i prezzi sono aumentati è vero ma è aumentata non di poco la qualità dell'offerta e non ne fate minimamente menzione.

    Poi sugli immobili prima casa tranne i rari casi di case di lusso (A/1; A/8; A/9) non pagano tasse: ne IMU ne TASI ma neanche qui si parla di ciò.
    Diverso il caso delle seconde case, ma qui non si fa una specifica e si fa un mischione di tutto un po'.

    Terzo ed ultimo caso di cui non avete la benchè minima idea, è che non si vende non solo perchè i proprietari non vogliono abbassare il prezzo (tra l'altro non su basi soggettive ma su basi oggettive: con una perizia giurata).

    Quindi se non riesci a vendere casa è perché anche a fronte di un valore da perizia giurata (depositata in Tribunale) il compratore richiede sempre un lauto abbassamento del prezzo, anche 20-30% dal valore di stima, fatta anche poco prima di immettere l'immobile sul mercato. Ecco perchè non si vuole vendere.

  3. …al secondo rigo ultimo paragrafo… "Nella loro mente infatti, giustamente alberga un unico quesito, ovvero “perché per vendere devo perderci del denaro?”"
    Perché purtroppo la maggior parte delle persone sono finanziariamente parlando analfabeti, non hanno infatti nessun tipo di cultura sul valore, economica e sociale. E' abbastanza lampante l'analisi di quest'articolo non c'è bisogno di nessun strumento, dote, capacità, conoscenza in particolare per la comprensione, è solo logica basilare. Gli immobili non sono su Marte ma sul pianeta Terra e sono parte del valore del nostro sistema economico, ogni attività, bene, strumento è soggetto a variazioni di prezzo, sopratutto beni che creano passività come gli immobili. Si vero esistono i cicli ma anche le rivoluzioni (industriali, tecnologiche, energetiche, scientifiche etc.) che cambiano per sempre i cicli precedenti, ce ne saranno altri ma di diversi. In sostanza per chiudere … i venditori non vogliono "perderci" del denaro oggi? Perderanno ancora di più domani.

  4. Le analisi che prevedono ulteriori svalutazioni degli immobili residenziali mi trovano d’accordo. La casa non è più vista come un investimento proficuo. Le tasse che dopo il governo Monti si sono moltiplicate e la morosità in aumento da parte degli affittuari (con la crisi economica le persone che hanno perso il lavoro sono aumentate esponenzialmente e di conseguenza anche quelli che non pagano regolarmente i proprietari) hanno fatto sì che l’acquisto di una seconda casa ad uso affitto non sia più uno degli investimenti preferiti dagli italiani, tutto ciò in un paese dove circa l’80% della popolazione una prima casa già la possiede. Ulteriore causa di svalutazione è anche l’inflazione (o meglio la deflazione se si parla del 2016), in periodi caratterizzati da forte inflazione infatti gli immobili tendono a rivalutarsi da soli incentivando di conseguenza il loro acquisto. Quindi in sintesi: tasse alte sugli immobili (seconda casa), crisi economica con conseguente disoccupazione e perdita del potere d’acquisto, alto tasso di morosità degli affittuari e scenario economico senza inflazione sono destinati a portare un ulteriore svalutazione degli immobili. Tutto ciò avverrà soprattutto delle grandi città dove i proprietari si sono fino ad ora opposti ad un grosso ribasso del prezzo di vendita causando così la saturazione del mercato (con migliaia di case che sono invendute da anni, soprattutto abitazioni vecchie ed in pessimo stato).

    1. Vivo a Milano e devo dire che i prezzi sembrano essersi abbassati finchè non cerchi davvero una casa… allora ti accorgi che le case funzionali e vicine ai servizi, costano sempre molto

    2. Anche io vivo a Milano, le abitazioni derivanti da nuove costruzioni in zone centrali e semicentrali si sono svalutate di poco, al contrario le vecchie abitazioni posizionate in quartieri considerati periferici si sono svalutate parecchio (anche sono ancora lontane dall'effettivo prezzo di mercato).

    3. Molto corretto non alimentare la falsa speranza della ripresa del mercato e quindi dei prezzi. L'aumento delle compravendite nel primo semestre 2016 si e' basato sul calo dei prezzi e sui tassi vantaggiosissimi dei mutui. Ma se i prezzi provano solo a rimanere stabili il mercato si ferma. E' bastato il no al referendum per bloccare nuovamente gli acquisti immobiliari causa incertezza. Significa che siamo in una fase di navigazione a vista (se abbassi il prezzo e il mutuo è conveniente compro ma devi proprio invogliarmi a farlo). Popolazione sempre più anziana e tante nuove case da inserire nel mercato per dividere le eredità tra parenti da un lato e domanda formata solo da chi finora ha affittato (neo lavoratori, studenti fuori sede figli di papa, stranieri ben inseriti) e vuole approfittare del mutuo molto basso dall'altro. Tra pochi mesi finisce il QE e si rialzano i tassi come pretende la Germania e quindi i prezzi necessariamente si abbasseranno ancora molto per compensare mutui meno convenienti. Credo che a breve si passerà a 1000 euro un milione di lire

  5. il mercato immobiliare non tornerà più…. è questa la realtà… è questo il volume di affari in movimento… e ancora meno il margine di guadagno… sia a costruire che ristrutturare… che a vendere e comprare….

  6. ok, disoccupazione, poi il governo ci mette i voucher che incrementano il precariato, aumento dei carburanti. un giovane come fa a farsi famiglia, casa e vivere? governicchio senza competenze, tanti inciuci, ladri, mazzette e corruzione.

  7. è prevalentemente un problema di reddito e di tassazione degli immobili. Il reddito degli italiani negli ultimi 15 è sceso vertiginosamente in termini reali (rendendo più difficile acquistare casa) e le tasse sulle abitazioni, che negli anni del boom (2005-2006) erano molto basse, adesso sono molto onerose e non rendono più conveniente l'acquisto della seconda casa come investimento (locazione). Continuerà ancora la discesa dei prezzi, anche se più contenuta rispetto agli ultimi anni.

  8. ma vedo che sei molto legato alla tassazione della seconda casa ,già è un grosso traguardo se uno ne ha una ,mica il dottore ti dice ne devi avere due se ne hai due vuol dire che l'hai affittata a 600 euro al mese a discapito dei 400 euro all'anno ripeto all'anno di tasse che tu paghi ,quindi non è questo il problema anzi questo è il tuo e di pochi sai tanti non meritano di non essere pagati l'affitto a fine mese ma tanti si poichè sono persone taccagne con 5 o 6 appartamenti affittati a 600 700 euro al mese e per un giorno di ritardo nel pagamento una storia infinita come è capitato a me per fortuna io ce l'ho fatta ho comprato dopo tanti sacrifici e tanto sudore,il problema del mercato immobiliare che non cresce è lo stato, mi spiegho,ci vorrebbe una legge che dice in maniera molto chiara sugli immobili in affitto che dice casa primaria residente che non può superare i 250 euro di canone mensile di locazione,e chi affitta a più di 250 euro rischia l'arresto,allora così facendo la gente ce la farebbe a vivere guadagnando 800/1000 euro al mese e si ristabilisce il potere reale di acquisto per tutta la gente e vedrai tra 10 anni magari qualcuno ha risparmiato e può dare un anticipo per comprarsela, e sicuramente fisiolagicamente scenderebbero tutti i prezzi delle case in ogni citttà.Ma se a Roma in affitto pagavo 700 adesso con un mutuo pago 620 stessa metratura è normale che interessi a parte già sto risparmiando 70 euro al mese e fiscalmente sono più agevolato io che ho comprato per detrazioni interessi mutuo che uno che stà in affitto quindi è lo stato che è vergognoso ,quindi io spero che cala di parecchio ancora il mercato immobiliare in modo che si abbassano tutti i prezzi sia di affitto che di vendita ,io parlo di vita reale sarà pure l'80 per cento ma sicuramente è come il pil italiano non si calcola il sommerso ossia case intestate a figli nipoti prima di nascere per pagare meno tasse conosco tanta gente che si stà separando quì a roma per non pagare imu e tasi è una vergogna,e quindi scendiamo al 40 sicuramente

    1. L'Italia va male proprio per sto cazzo di ragionamenti, sai quanto costa mantenere un immobile anche se lo affitti?

      1. Mantenere un immobile sicuramente è costoso, ma non mi sento di dire che non sia vergognoso affittare a 700/800 euro al mese case di 50mq in zone periferiche nello specifico Roma fuori da gra, arrivando a 1500 sempre stessa metratura in zone più centrali ma quanto ti costa mantere questo immobile? Quanto vuoi guadagnarci? E quanto mi conviene se ho la possibilità di ottenere un mutuo pagarti uno stipendio mensile medio per non ritrovarmi un bel nulla? Ben venga un ulteriore abbassamento dei prezzi, magari diminuisce (non si debella causa università ecc, a Roma almeno) questo strozzinaggio.

        1. Scusa, tu affitteresti casa tua a 250€ considerando che paghi un muto di €670? Ovviamente i €250 al mese sono lordi, ossia inclusivi di tasse sul reddito da fabbricati, imu, tasi, spese extra condominiali e manutenzione spettante al locatore. Considera che paghi imu seconda casa anche se e’ La tua prima casa e l’affitti Per qualunque motivo personale, come perdita lavoro, trasferimento, etc. E quindi perdi pure la possibilita’ Di scaricare gli interessi passivi del mutuo.

  9. Il mercato immobiliare crescera” o manterra” il suo valore solo su articoli funzionali con servizi in are tranquille poco popolari anche se non per forza esclusive….quindi 20/30% degli immobili…per il resto non ci sono gli elementi economici nel medio termine per pensare ad una ripresa..anzi….

  10. Milano ed altre città non fanno test, nella mia zona il calo è stato un tracollo da dopo il govrno sovietico Monti voluto da tutta la politica e i Comuni applicano tassazione medievale con aliquote massime per imu senza che nessuno dica niente con moltiplicazione per 160. Giusto paagare qualcosa, ma non cifre che sono pari a stipendi! Inoltre la bolla immobiliare italiana è stata falsificata perché a dimostrazione di tutto la speculazione derivata da una crisi immobiliare indotta sempre da Monti e i suoi TG catastrofisti che hanno a suo tempo letteralmente bloccato chi aveva i capitali.

  11. A Torino sto assistendo ad un piccolo rialzo dei prezzi.
    Quest’anno c è stato un aumento dei mutui di un 30% rispetto al 2017. Inoltre le case in determinate zone mantengono bene il valore. E anche gli appartamenti belli sempre in zone come padella , cenisia, ci turin, centro.

  12. Autorizzare solo gli agenti immobiliari, quelli con regolare iscrizione da almeno 10 anni e fare in modo di rinnovare tale iscrizioni, ogni 2 anni, con obbligo di aggiornamenti professionali presso appositi istituti con corsi di formazione/ aggiornamenti, ad effettuare perizie in tribunali e banche. Architetti, Ingegneri possono coadiuvare la perizia in appoggio all’agente immobiliare solo in casi di marcate irregolarità. Ma mi chiedo, come fa un tecnico a fare perizie ( ad esempio a Napoli ) se lo stesso tecnico si è sempre occupato solo di accatastamenti e pratiche urbanistiche???. Ne ho viste di tutti i colori, alla fine poveri malcapitati che in tribunale si trovano difronte 7 8 9 e più perizie, pagate a peso d’oro, con una lite maturata da falsi introiti promessi e mai finita.

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