Gli anni del Covid hanno sostanzialmente quasi azzerato il mercato immobiliare che però aveva ripreso vigore in questo anno. Ora con inflazione e probabile recessione, le aspettative sono cambiate, ma cerchiamo di capire da che parte andrà questo importante mercato per l’economia italiana.
Prezzo immobili in Italia nel 2023, quali proiezioni di mercato?
I trend del mattone sono cambiati drasticamente negli ultimi decenni, con mutamenti persino annuali dovuti alle criticità geo-politiche e macro-economiche, tra tutte CoViD-19 e conflitto russo-ucraino. Oggi scopriremo come andrà il mercato immobiliare nel 2023 in Italia, conoscendone i prezzi in compravendite e affitti.
Una forte crescita, dovuta anche alla diminuzione della disponibilità, che porterà vantaggi a chi venderà, traendo dagli immobili delle vere e proprie rendite, ma va sempre ricordata la stretta sui tassi d’interesse BCE. In tutto questo occorre capire, quale sarà l’andamento dei prezzi immobiliari in Italia per quest’anno?
Quale situazione prevede il mercato immobialire italiano per il 2023
La situazione macro-economica e geo-politica del periodo 2020-2022 ha lasciato pesanti strascichi che hanno avuto effetto sul comparto del mattone. Se in passato era stata la bolla immobiliare dei mutui sub-prime del 2008 a metterlo in ginocchio, oggi a rendere lo scenario pieno d’incognite sono:
- Pandemia CoViD-19
- Conflitto bellico Russia-Ucraina
Di conseguenza, questi fenomeni hanno portato a qualcosa di ben più grave a livello globale:
- Crisi economica
- Crisi energetica e dei carburanti
- Aumento della disoccupazione
- Aumento dell’inflazione
- Difficoltà nell’accedere al credito
Una situazione resa più difficile anche dall’aumento dei tassi BCE a +0,50% a dicembre 2022, che ha portato gli interessi al:
- 2% sui depositi
- 2,5% sui rifinanziamenti principali
- 2,75% sui prestiti marginali
Secondo stime Economia-italia.com, ciò causerebbe un aumento delle rate del mutuo da +30,00 a +40,00 euro/mese, o tra +150,00 e +190,00 euro/mese rispetto al 2021 se si considerano tutti i rialzi 2022, traducibili tra +1.800 e +2.280 euro/anno.
Stesse stime su dati Re/Max Italia, indicano invece nell’ultimo trimestre 2022 una contrazione che ha portato il mercato immobiliare italiano agli stessi livelli dell’anno precedente, mentre per il 2023 si aspetterà un -8%–9% rispetto al 2022 in termini di transazioni, condizione favorevole per chi dispone di maggiore liquidità o possibilità di accendere un mutuo.
Come saranno i prezzi degli immobili in Italia nel 2023
Stando a numeri Immobiliare.it, nel 2023 i prezzi degli immobili in Italia sono destinati ad aumentare fino a +300%, con costo medio di 1.500 euro/m2, +30% rispetto al 2019. A contribuire al trend sono contemporaneamente:
- Aumento della domanda
- Riduzione dell’offerta
Ultimi dati disponibili indicano 310.000 immobili venduti nel 2018, -1,4% rispetto al 2017, ma è un trend in continuo calo considerando che anche le costruzioni immobiliari sono in diminuzione rispetto agli anni precedenti.
Con prezzi medi che potrebbero arrivare fino a 300,000 euro per un monolocale e fino a 500.000 euro per un bilocale, nelle città più importanti d’Italia si assisterà verosimilmente ai seguenti aumenti:
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Città |
Aumento percentuale |
Prezzo medio m2 2023 |
Aumento prezzo m2 |
|
Bari |
+2,8% |
1.909 euro |
+53,45 euro |
|
Bologna |
+3,9% |
3.400 euro |
+132,60 euro |
|
Firenze |
+1,4% |
4.184 euro |
+58,57 euro |
|
Genova |
+4,5% |
1.674 euro |
+75,33 euro |
|
Milano |
+2,9% |
5,300 euro |
+153,70 euro |
|
Roma |
+0,7% |
3.360 euro |
+23,52 euro |
|
Torino |
+1,5% |
2.500 euro |
+37,50 euro |
|
Verona |
+3,2% |
2.600 euro |
+83,20 euro |
Nelle grandi metropoli, da notare in particolare la situazione eterogenea a Roma tra le diverse zone:
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Zona |
Aumento percentuale |
|
Aventino |
+9,3% |
|
Casal Lumbroso |
+2,5% |
|
Cinecittà |
+2,2% |
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Parioli |
+6,4% |
|
Ponte Mammolo |
+1,4% |
|
Porta di Roma |
+2,2% |
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Re di Roma |
+0,5% |
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Salario-Trieste |
+2,3% |
|
Trastevere |
+0,3% |
E a Milano:
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Zona |
Aumento percentuale |
|
Affori-Bovisa |
+8,9% |
|
Cimiano-Crescenzago |
+8,4% |
|
Istria |
+9,9% |
|
Palestro |
+0,3% |
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Ponte Lambro-Santa Giulia |
+0,2% |
Infine, in controtendenza, si segnalano i seguenti ribassi:
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Città |
Riduzione percentuale |
Prezzo medio m2 2023 |
Riduzione prezzo m2 |
|
Catania |
-0,1% |
1.232 euro |
-1,23 euro |
|
Napoli |
-1,5% |
2.696 euro |
-41,00 euro |
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Palermo |
-1,0% |
1.310 euro |
-13,10 euro |
|
Venezia |
-0,3% |
3.090 euro |
-9,27 euro |
Come saranno gli affitti immobiliari in Italia nel 2023?
La situazione attuale ha avuto forti ripercussioni anche sugli affitti di immobili nelle principali città italiane. Stime Economia-italia.com su dati Centro Studi Abitare mostrano un vero e proprio caro affitti nei maggiori capoluoghi, coi seguenti aumenti medi:
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Città |
Aumento percentuale |
Prezzo medio m2/mese 2023 |
Aumento prezzo m2/mese |
|
Bologna |
+28,5% |
21,56 euro |
+4,78 euro |
|
Firenze |
+35,3% |
23,70 euro |
+6,18 euro |
|
Genova |
+28,4% |
10,36 euro |
+2,29 euro |
|
Milano |
+17,4% |
24,56 euro |
+3,64 euro |
|
Napoli |
+28% |
15,80 euro |
+3,45 euro |
|
Palermo |
+26,4% |
9,67 euro |
+2,02 euro |
|
Roma |
+19,9% |
17,43 euro |
+2,89 euro |
|
Torino |
+20,6% |
11,86 euro |
+2,02 euro |
Anche sugli affitti i rincari medi hanno dimensioni non-uniformi, basti pensare a Roma, in cui aree in periferia registrano +33,3% mentre il centro segna +7,7%, o Milano, in cui l’hinterland registra +15% e aree centrali +16%; stesse dinamiche sono vissute anche a Torino, Napoli e Palermo.
Tali prezzi sono al netto di utenze ed eventuali spese condominiali. Anche in questo caso, le dinamiche sono le stesse degli aumenti sui contratti di compravendita, tra inflazione, domanda in aumento e offerta sempre minore a causa dei crescenti oneri per i locatori.
“Il 2023 sarà un anno impegnativo ma l’offerta di nuovi immobili è più limitata e i livelli occupazionali appaiono più solidi. Riteniamo che questo periodo sarà di breve durata e quindi di concentrare le acquisizioni su settori con solidi fondamentali strutturali. Quando i prezzi si saranno adeguati, sarà un ottimo punto di ingresso nella prossima ripresa dei mercati. E’ chiaro che il 2023 presenterà delle sfide per gli investitori real estate.”
Queste le parole di Kiran Patel di Savills Investment Management, che mostra quanto l’aumento dei prezzi degli immobili sarà un fenomeno transitorio che lascerà spazio ad un nuovo trend ribassista, portando al ritorno degli investitori del mattone.
Ciò riguarderà anche l’Italia, che nonostante gli allarmismi vedrà nuove opportunità tra location strategiche, che possano dare forte flusso di cassa agli immobili, e modernità portata dai criteri di sostenibilità ambientale, che trae beneficio da rincari energetici e sovvenzioni mirate come Superbonus 110%.
A conti fatti, data la scarsità di nuovi immobili in vendita e le tendenze attuali, i prezzi saranno destinati a crescere almeno fino al 2025, in una fase di transizione che vedrà avvantaggiato chiunque venderà. Nonostante questo, un’indagine di Re/Max Europe indica che circa il 50% dei soggetti italiani intervistati è più propenso ad acquistare un’abitazione rispetto all’anno precedente, un trend guidato da chi disporrà di ingente liquidità o chi avrà più facilità d’accesso al credito.
Quali sono i fattori che influenzeranno il mercato immobiliare 2023
Ci sono dei fattori negativi e positivi, iniziamo da quelli più evidenti negativi.
- L’inflazione e la possibile recessione probabilmente freneranno il mercato immobiliare.
- Il Bonus 110% ha fatto crescere il prezzo di tutte le componenti per l’edilizia, scoraggiando chi vuole comprare una casa per ristrutturarla.
- Le nuove disposizioni UE sulla classe energetica degli edifici.
Va detto però che questo settore ha ancora molte frecce da tirare dal suo arco.
- Per questi 2 anni il settore immobiliare è stato fermo causa pandemia
- Le persone hanno sviluppato il bisogno di comprarsi una casa con un giardino, proprio dopo quello che è accaduto.
- L’economia italiana ha avuto una discreta crescita e tante persone hanno messo da parte un bel gruzzolo da investire.
- L’Italia è diventata una meta di moda non solo per turisti del week end ma di intere famiglie che vogliono costruire qui il loro “angolo di paradiso”, lo chiamano così migliaia di europei che sono venuti in Italia comprando una casetta da ristrutturare per poche migliaia di euro. Un trend che c’è da anni ma che oggi sta inziando avere numeri importanti? Quanti? Vedremo anche cosa accadrà questo anno.
Secondo l’indice Ipab dell’Istat, nel primo trimestre il mercato del mattone registrerà rialzi consecutivi fino al 12%, grazie alla rimodulazione della domanda immobiliare iniziata dalla fine del lockdown. Complici anche gli incentivi fiscali, ma sopratutto il desiderio di avere un immobile – magari con un giardino – da parte degli italiani rimane, facendo emergere nuovi trend di cui i principali:
- Case polifunzionali, di dimensioni e versatilità maggiori, adibite anche allo smart working
- Grandi spazi esterni, come balconi, terrazzi o giardini, intesi come sfoghi dall’immobile
- Servizi condominiali, come sale funzionali condivise, ripostigli o palestre
- Seconde case, sempre più adatte a smart working e/o periodi di pausa dal lavoro
La speranza di progressiva uscita dall’epidemia porta inoltre al rafforzamento della posizione di ville signorili (che sono lo 0,1% del totale) e di abitazioni in località turistiche.
Buoni auspici anche per l’acquisto d’abitazioni uso investimento, che stando ai dati potrebbe registrare nuovi rialzi specialmente su immobili indipendenti o semi-indipendenti.
Previsioni per il mercato immobiliare italiano 2023, cosa succederà?
Dopo il difficile periodo dell’epidemia Coronavirus e il conflitto russo-ucraino con relativi stravolgimenti geo-politici, quello che si sta vivendo è uno scenario d’inflazione, riduzione del potere d’acquisto, crisi energetica e delle materie prime. Ciò si ripercuote anche sul mattone e, nell’articolo di oggi, scopriremo insieme cosa succederà al mercato immobiliare italiano nel 2023 in modo da capire se sarà conveniente o meno investire in immobili.
Le tendenze espansive post-CoViD-19 potrebbero fermarsi e l’intero comparto vivere notevoli difficoltà, su cui graveranno anche caro vita e difficoltà d’accesso al credito, quindi anche al mutuo. Col rischio di quadri generali particolarmente sfavorevoli occorre chiedersi, quali previsioni al nuovo anno per il settore immobiliare in Italia?
Mercato immobiliare anni passati, la situazione italiana
Secondo studi Agenzia delle Entrate–ABI, al 2020 il settore delle compravendite immobiliari in Italia ha segnato -46.000 transazioni rispetto all’anno precedente a causa della crisi pandemica CoViD-19, perdita seguita però da un 2021 più roseo in cui sono state registrate circa 750.000 transazioni, di cui quasi 366.000 con mutuo ipotecario, interessando oltre 1,36 milioni d’abitazioni sul territorio nazionale. La domanda è forte, coi seguenti aumenti regionali rispetto al 2020:
- Liguria, +44%
- Campania, +33,7%
- Marche, 33,3%
- Lombardia, +25,6%
- Lazio, +24,1%
- Molise, +10,1%
L’erogazione di mutui 2021-2022 da parte degli istituti creditizi è stata di circa 50 milioni di euro.
Dati simili sono condivisi da FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) aderente a Confcommercio, che ha confermato la crescita di settore anche per il primo quadrimestre 2022, con un’opinione degli intervistati generalmente favorevole: il 54,2% dei soggetti coinvolti ritiene dinamica la domanda del mercato immobiliare, seppur in leggera flessione rispetto all’ultimo quadrimestre 2021.
Nonostante il 73,2% degli intervistati preveda stabilità nei prezzi, stando agli stessi studi sono differenti invece le stime di volume e numero di compravendite sull’ultimo quadrimestre:
- 42,8% ipotizza diminuzioni
- 35,5% considera la situazione stabile
- 21,7% prevede aumenti, seguendo anche le valutazioni IPAB
Principali fattori che influiranno sul mercato del mattone italiano 2022-2023 saranno l’inflazione, secondo Istat a ottobre all’11,8%, conseguente caro vita, rialzi dei tassi d’interesse dei mutui, stando a dati ABI a +1,93% spese escluse rispetto a maggio, e le varie preoccupazioni sulla situazione macro-economica.
Quali previsioni sul mercato immobiliare italiano nel 2023?
Secondo recenti ricerche, l’attuale condizione geo-politica ha portato ad un clima di sfiducia verso l’economia italiana, con maggiore difficoltà d’accesso a prestiti e mutui, quindi anche sul comparto del mattone. Si parlerà quindi di raffreddamento del trend positivo post-CoViD con due scenari possibili entrambi sfavorevoli:
- Ribassista, con domanda d’acquisto inferiore rispetto al 2022 e nuove crescite nel 2024
- Avverso, con meno di 700.000 compravendite e accesso ai mutui molto più rigido
Nell’ipotesi peggiore, si prevede una flessione delle transazioni a -7% rispetto al 2022, con ulteriore irrigidimento delle regole bancarie col proseguire della restrittiva politica monetaria della BCE.
In entrambe le casistiche, si assisterà anche a una riduzione dei prezzi media del -1%, in cui si notano però alcune differenze territoriali:
- Bologna +2%
- Milano +1,5%
- Roma -0,6%
- Palermo -1,8%
Altre fonti più ottimistiche secondo cui l’Italia è in linea col trend europeo, con fatturato di settore 2022 di 140 miliardi di euro, +9,9% rispetto al 2021, e crescita fino a 148 miliardi per il 2023 portando l’Italia al secondo posto tra i cinque principali mercati immobiliari europei.
Stando a tali studi, dopo le ottime performance 2021 e primo semestre 2022, l’anno terminerà con -5,1% di transazioni immobiliari residenziali, con circa 710.000 compravendite, proseguendo il 2023 a -5,8%, attestandosi a 670.000 compravendite.
Discorso differente per i fabbricati retail, che a fine 2022 registreranno +0,8% rispetto fine 2021, con previsione +4,3% per il 2023: i maggiori segnali positivi arriveranno dagli investitori, che rispetto al primo semestre 2021 hanno aumentato i loro volumi a +31%; anche per la logistica si ha una proiezione del +2,9% a fine 2022 rispetto l’anno precedente e +1% nel 2023.
Riguardo ai prezzi il calo medio è del -1,6%, considerando però alcune eccezioni nei quartieri di lusso delle grandi città, tra tutte Milano, Torino e Roma, dove da giugno 2020 i prezzi hanno avuto incrementi da +4% a +6%, raggiungendo addirittura i 2 milioni di euro.
Infine, altri studi di settore prevedono per gli immobili un significativo aumento di prezzi nelle grandi città italiane nel 2023, come Milano a +5,1% e Roma +1,8% rispetto al 2022, cosa che può portare numerosi investitori internazionali ad acquistare immobili in Italia; l’aumento è comunque più contenuto rispetto a località come Miami o Los Angeles, fino a +8%, o Londra e Madrid +6%.
Proiezioni immobiliari 2023, cosa succede in Europa?
In Europa si prevede un aumento dei contratti di compravendita intorno al 4,3%.
Anche negli altri stati europei si prevede un aumento del prezzo medio delle case.
Quali saranno gli investimenti nel mercato immobiliare secondo le previsioni 2023?
Altre previsioni di settore ci dicono che nel 2023 gli investimenti in immobili dovrebbero concentrarsi su questo tipo di asset:
- Uffici: nonostante le difficoltà della situazione e la crescente digitalizzazione del lavoro, la presenza in ufficio sarà ancora elemento cruciale di attività produttive, creatività e culture aziendali; l’ufficio rappresenterà un valore aggiunto e un sostegno alle varie politiche di smart working
- Logistica: settore scelto dal 55% degli investitori nell’outlook poiché altamente diversificato, complice anche la crescita delle transazioni digitali la logistica ha acquisito un ruolo centrale che non tende a ridursi; il centro logistico rappresenterà un vantaggio competitivo delle aziende che lo detengono
- Commercio: tra i settori che hanno subito il maggior impatto dal Coronavirus, la vendita al dettaglio ha visto molti suoi esponenti costretti a cambiare strategia di business tra trasferimenti e stoccaggio risorse, decisione che li ha portati ad acquisire resilienza; se da una parte scoraggia gli investitori per via dell’attuale situazione, dall’altra li incentiva con la creazione di catene e gruppi commerciali
- Residenziale e ricettivo: scelte da investitori privati con l’obiettivo di creare rendite nel tempo, case e strutture ricettive catturano l’interesse non tanto per i loro rendimenti bensì per la loro stabilità sul mercato, essendo entrambi asset tra i più sicuri e bilanciati, poichè capaci di conciliare eventuali perdite nel tempo
A conti fatti, ogni settore presenta scenari altamente favorevoli, occorre però ricordare i vari fattori che incidono sull’economia: specialmente a livello nazionale, è necessario considerare in primis l’invecchiamento della popolazione (secondo Eurostat il 22,8% degli italiani è over 65), che assieme al PIL è un segnale che condiziona fortemente la domanda.
A questo si aggiungono la permanenza in casa dei genitori fino a tarda età ed i trasferimenti monodirezionali, spesso verso capoluoghi di provincia o grandi metropoli, segno di scarsa dinamicità specialmente nel mercato residenziale.
Conclusioni
“Il 2023 sarà un anno impegnativo ma l’offerta di nuovi immobili è più limitata e i livelli occupazionali appaiono più solidi. Riteniamo che questo periodo sarà di breve durata e quindi di concentrare le acquisizioni su settori con solidi fondamentali strutturali. Quando i prezzi si saranno adeguati, sarà un ottimo punto di ingresso nella prossima ripresa dei mercati. E’ chiaro che il 2023 presenterà delle sfide per gli investitori real estate.”
Queste le parole di Kiran Patel di Savills Investment Management, che mostra quanto l’aumento dei prezzi degli immobili sarà un fenomeno transitorio che lascerà spazio ad un nuovo trend ribassista, portando al ritorno degli investitori del mattone.
Ciò riguarderà anche l’Italia, che nonostante gli allarmismi vedrà nuove opportunità tra location strategiche, che possano dare forte flusso di cassa agli immobili, e modernità portata dai criteri di sostenibilità ambientale, che trae beneficio da rincari energetici e sovvenzioni mirate come Superbonus 110%.
A conti fatti, data la scarsità di nuovi immobili in vendita e le tendenze attuali, i prezzi saranno destinati a crescere almeno fino al 2025, in una fase di transizione che vedrà avvantaggiato chiunque venderà. Nonostante questo, un’indagine di Re/Max Europe indica che circa il 50% dei soggetti italiani intervistati è più propenso ad acquistare un’abitazione rispetto all’anno precedente, un trend guidato da chi disporrà di ingente liquidità o chi avrà più facilità d’accesso al credito.
Risorse utili ed approfondimenti su Case, Terreni ed Immobili:
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Massy Biagio
Pubblicista finanziario e operatore turistico, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio e il Dipartimento di Lettere, lingue, letterature , civiltà antiche e moderne, presso UniPG