Previsioni Mercato Immobiliare 2024 con Prezzi di Case ed Affitti

Gli anni del Covid hanno sostanzialmente quasi azzerato il mercato immobiliare che però aveva ripreso vigore in questo anno. Ora con inflazione e probabile recessione, le aspettative sono cambiate, ma cerchiamo di capire da che parte andrà questo importante mercato per l’economia italiana.

Prezzo immobili in Italia nel 2024, quali proiezioni di mercato?

I trend del mattone sono cambiati drasticamente negli ultimi decenni, con mutamenti persino annuali dovuti alle criticità geo-politiche e macro-economiche, tra tutte CoViD-19 e conflitto russo-ucraino. Oggi scopriremo come andrà il mercato immobiliare in Italia, conoscendone i prezzi in compravendite e affitti.

Una forte crescita, dovuta anche alla diminuzione della disponibilità, che porterà vantaggi a chi venderà, traendo dagli immobili delle vere e proprie rendite, ma va sempre ricordata la stretta sui tassi d’interesse BCE. In tutto questo occorre capire, quale sarà l’andamento dei prezzi immobiliari in Italia per quest’anno?

Previsioni Mercato Immobiliare 2023 e lungo termine
Previsioni prezzi case ed affitti

Quale situazione prevede il mercato immobiliare italiano

La situazione macro-economica e geo-politica del periodo 2020-2022 ha lasciato pesanti strascichi che hanno avuto effetto sul comparto del mattone. Se in passato era stata la bolla immobiliare dei mutui sub-prime del 2008 a metterlo in ginocchio, oggi a rendere lo scenario pieno d’incognite sono:

  • Pandemia CoViD-19
  • Conflitto bellico Russia-Ucraina

Di conseguenza, questi fenomeni hanno portato a qualcosa di ben più grave a livello globale:

  • Crisi economica
  • Crisi energetica e dei carburanti
  • Aumento della disoccupazione
  • Aumento dell’inflazione
  • Difficoltà nell’accedere al credito

Una situazione resa più difficile anche dall’aumento dei tassi BCE a +0,50% a dicembre 2022, che ha portato gli interessi al:

  • 2% sui depositi
  • 2,5% sui rifinanziamenti principali
  • 2,75% sui prestiti marginali

Secondo stime Economia-italia.com, ciò causerebbe un aumento delle rate del mutuo da +30,00 a +40,00 euro/mese, o tra +150,00 e +190,00 euro/mese rispetto al 2021 se si considerano tutti i rialzi 2022, traducibili tra +1.800 e +2.280 euro/anno.

Come saranno i prezzi degli immobili in Italia nel 2024

Stando a numeri Immobiliare.it, nel 2024 i prezzi degli immobili in Italia sono destinati ad aumentare, con costo medio di 1.500 euro/m2, +30% rispetto al 2019. A contribuire al trend sono contemporaneamente:

  • Aumento della domanda
  • Riduzione dell’offerta

Ultimi dati disponibili indicano 310.000 immobili venduti nel 2018, -1,4% rispetto al 2017, ma è un trend in continuo calo considerando che anche le costruzioni immobiliari sono in diminuzione rispetto agli anni precedenti.

Per quello che si sa oggi, i prezzi del 2024 dovrebbero allinearsi a quelli già altissimi del 2023. Ma ovviamente sarà il mercato a fare il prezzo, cioè la domanda e l’offerta.

 

Città

Aumento percentuale

Prezzo medio m2 2024

Aumento prezzo m2

Bari

+2,8%

1.909 euro

+53,45 euro

Bologna

+3,9%

3.400 euro

+132,60 euro

Firenze

+1,4%

4.184 euro

+58,57 euro

Genova

+4,5%

1.674 euro

+75,33 euro

Milano

+2,9%

5,300 euro

+153,70 euro

Roma

+0,7%

3.360 euro

+23,52 euro

Torino

+1,5%

2.500 euro

+37,50 euro

Verona

+3,2%

2.600 euro

+83,20 euro

 

Nelle grandi metropoli, da notare in particolare la situazione eterogenea a Roma tra le diverse zone:

 

Zona

Aumento percentuale

Aventino

+9,3%

Casal Lumbroso

+2,5%

Cinecittà

+2,2%

Parioli

+6,4%

Ponte Mammolo

+1,4%

Porta di Roma

+2,2%

Re di Roma

+0,5%

Salario-Trieste

+2,3%

Trastevere

+0,3%

 

E a Milano:

Zona

Aumento percentuale

Affori-Bovisa

+8,9%

Cimiano-Crescenzago

+8,4%

Istria

+9,9%

Palestro

+0,3%

Ponte Lambro-Santa Giulia

+0,2%

 

Infine, in controtendenza, si segnalano i seguenti ribassi:

 

Città

Riduzione percentuale

Prezzo medio m2 2024

Riduzione prezzo m2

Catania

-0,1%

1.232 euro

-1,23 euro

Napoli

-1,5%

2.696 euro

-41,00 euro

Palermo

-1,0%

1.310 euro

-13,10 euro

Venezia

-0,3%

3.090 euro

-9,27 euro

 

Come saranno gli affitti immobiliari in Italia nel 2024?

La situazione attuale ha avuto forti ripercussioni anche sugli affitti di immobili nelle principali città italiane. Stime Economia-italia.com su dati Centro Studi Abitare mostrano un vero e proprio caro affitti nei maggiori capoluoghi, coi seguenti aumenti medi:

Città

Aumento percentuale

Prezzo medio m2/mese 2024

Aumento prezzo m2/mese

Bologna

+28,5%

21,56 euro

+4,78 euro

Firenze

+35,3%

23,70 euro

+6,18 euro

Genova

+28,4%

10,36 euro

+2,29 euro

Milano

+17,4%

24,56 euro

+3,64 euro

Napoli

+28%

15,80 euro

+3,45 euro

Palermo

+26,4%

9,67 euro

+2,02 euro

Roma

+19,9%

17,43 euro

+2,89 euro

Torino

+20,6%

11,86 euro

+2,02 euro

 

Anche sugli affitti i rincari medi hanno dimensioni non-uniformi, basti pensare a Roma, in cui aree in periferia registrano +33,3% mentre il centro segna +7,7%, o Milano, in cui l’hinterland registra +15% e aree centrali +16%; stesse dinamiche sono vissute anche a Torino, Napoli e Palermo.

Tali prezzi sono al netto di utenze ed eventuali spese condominiali. Anche in questo caso, le dinamiche sono le stesse degli aumenti sui contratti di compravendita, tra inflazione, domanda in aumento e offerta sempre minore a causa dei crescenti oneri per i locatori.

Costo medio al metro quadro di un appartamento in varie città italiane

Ecco una tabella che mostra il costo di appartamenti al metro quadro nelle più grandi città italiane in questo momento (agosto 2023):

Città

Prezzo medio al metro quadro

Milano 5.252 €
Bolzano 4.737 €
Firenze 4.105 €
Bologna 3.374 €
Roma 3.338 €
Venezia 3.016 €
Siena 2.998 €
Trento 2.995

Come si può vedere, il costo degli appartamenti è più alto nelle città del Nord Italia, rispetto a quelle del Sud. Questo è dovuto a una serie di fattori, tra cui:

  • Il livello di sviluppo economico e sociale;
  • La presenza di opportunità lavorative e di formazione;
  • La qualità della vita e dei servizi offerti.

È importante sottolineare che questi sono solo dei prezzi medi e che il costo degli appartamenti può variare a seconda della zona specifica.

investire in immobili da ristrutturare, comprare casa da ristrutturare
investire in immobili da ristrutturare, comprare casa da ristrutturare

La moda dei casolari da ristrutturare, ecco il costo medio al metro quadrato:

Ora c’è questa moda di comprarsi un casolare e ristrutturarlo. Se si fa tutto da soli il costo è consistente, mentre se lo si fa fare a ditte specializzate i costi sono molto, molto alti, quindi attenzione a queste storie che si raccontano sui social dove tutto sembra facile e gratuito.

Ecco una tabella che mostra il costo al metro quadro di un casolare da ristrutturare nelle varie regioni italiane in questo momento (agosto 2023):

Regione Prezzo medio al metro quadro
Valle d’Aosta 1.500 €
Trentino-Alto Adige 1.300 €
Friuli-Venezia Giulia 1.000 €
Veneto 1.000 €
Lombardia 900 €
Emilia-Romagna 800 €
Toscana 800 €
Liguria 700 €
Piemonte 700 €
Marche 600 €
Umbria 600 €
Lazio 600 €
Abruzzo 500 €
Molise 500 €
Campania 500 €
Puglia 400 €
Basilicata 400 €
Calabria 300 €
Sicilia 300 €
Sardegna 300 €

Come si può vedere, il costo dei casolari da ristrutturare è più alto nelle regioni del Nord Italia, rispetto a quelle del Sud. Questo è dovuto a una serie di fattori, tra cui:

  • La presenza di paesaggi e di attrazioni naturali;
  • La vicinanza a città e a centri urbani;
  • La qualità della vita e dei servizi offerti.

È importante sottolineare che questi sono solo dei prezzi medi e che il costo dei casolari può variare a seconda della zona specifica.

In particolare, i casolari da ristrutturare nelle seguenti regioni sono particolarmente richiesti:

  • Toscana: le colline toscane sono un’attrazione turistica molto popolare e i casolari in questa regione sono spesso utilizzati come seconde case o come bed and breakfast.
  • Umbria: l’Umbria è una regione ricca di storia e cultura e i suoi casolari sono spesso situati in paesaggi molto suggestivi.
  • Trentino-Alto Adige: il Trentino-Alto Adige è una regione con un alto livello di vita e i suoi casolari sono spesso utilizzati come seconda casa o come investimento.
  • Veneto: il Veneto è una regione con un’economia forte e i suoi casolari sono spesso utilizzati come investimento o per avviare un’attività imprenditoriale.

In queste regioni, i prezzi dei casolari da ristrutturare possono essere più elevati rispetto alla media nazionale.

Ancora conviene investire in un appartamento per ricavarne dei soldi? Ecco un esempio pratico: 

Il Sig Rossi decide di comprare un appartamento in città, lo paga in tutto 200.000 euro, se lo affitta a 700 euro al mese, dopo quando avrà ammortizzato tutta la spesa e dopo quanto tempo avrà iniziato a guadagnarci?

Se affitti un appartamento a 700 euro al mese, guadagnerai 8.400 euro all’anno. Per ammortizzare la spesa di 200 mila euro, quindi, ci vorranno 200.000 / 8.400 = 23,8 anni.

Tuttavia, è importante considerare che questo è solo un calcolo teorico. In realtà, ci sono una serie di fattori che possono influenzare il tempo necessario per ammortizzare la spesa, come:

  • Le spese di manutenzione e riparazione dell’appartamento;
  • Le spese di gestione dell’affitto, come l’agenzia immobiliare;
  • L’inflazione, che erode il potere d’acquisto dei soldi;
  • Il tasso di interesse, che influisce sul costo del mutuo, se si acquista l’appartamento con un finanziamento;
  • Il mercato immobiliare, che può variare nel tempo.

In generale, è possibile stimare che il tempo necessario per ammortizzare la spesa di un appartamento acquistato per investimento è di circa 30 anni. Tuttavia, questo valore può variare a seconda dei fattori sopra indicati.

In particolare, se l’appartamento è in una zona molto richiesta e il mercato immobiliare è in crescita, il tempo necessario per ammortizzare la spesa potrebbe essere inferiore. Al contrario, se l’appartamento è in una zona meno richiesta e il mercato immobiliare è in calo, il tempo necessario per ammortizzare la spesa potrebbe essere superiore.

Per questo motivo gli investimenti immobiliari vanno considerati sul lunghissimo periodo.

Comunque secondo Noi è ancora non è un buon tipo di investimento in quanto i tassi di interesse sui mutui sono ancora molto alti.

C’è da dire però che in Italia ci sono molte più case che abitanti e che proprio in questi momenti di crisi si potrebbero trovare delle PROPOSTE A CUI NON SI PUO’ ( e non si deve) RIFIUTARE, in quanto molto allettanti. Basta farsi un giro per i cataloghi delle compravendite per accorgersi di casolari da ristrutturare a poche migliaia di euro in posti magnifici.  Magari se si hanno soldi fermi in un conto corrente sarebbe bene comprarli ed aspettare che i prezzi calino o che aumntino gli stipendi per iniziare i lavori.

Va comunque ricordato che un investimento in immobili è fatto bene, solo se lo mettiamo all’interno di un portafoglio titoli adeguato.

Quali sono i fattori che influenzeranno il mercato immobiliare 2024

Ci sono dei fattori negativi e positivi, iniziamo da quelli più evidenti negativi.

  1. L’inflazione e l’aumento dei tassi hanno notevolmente influenzato il mercato, per il 2024 si spera che i tassi di interesse su mutuo tornino a livelli più abbordabili
  2. Il Bonus 110% ha fatto crescere il prezzo di tutte le componenti per l’edilizia, scoraggiando chi vuole comprare una casa per ristrutturarla.
  3. Le nuove disposizioni UE sulla classe energetica degli edifici.

Va detto però che questo settore ha ancora molte frecce da tirare dal suo arco.

  1. Per questi 2 anni il settore immobiliare è stato fermo causa pandemia
  2. Le persone hanno sviluppato il bisogno di comprarsi una casa con un giardino, proprio dopo quello che è accaduto.
  3. L’economia italiana ha avuto una discreta crescita e tante persone hanno messo da parte un bel gruzzolo da investire.
  4. L’Italia è diventata una meta di moda non solo per turisti del week end ma di intere famiglie che vogliono costruire qui il loro “angolo di paradiso”, lo chiamano così migliaia di europei che sono venuti in Italia comprando una casetta da ristrutturare per poche migliaia di euro. Un trend che c’è da anni ma che oggi sta inziando avere numeri importanti? Quanti? Vedremo anche cosa accadrà questo anno.

Secondo l’indice Ipab dell’Istat, nel primo trimestre il mercato del mattone registrerà rialzi consecutivi fino al 12%, grazie alla rimodulazione della domanda immobiliare iniziata dalla fine del lockdown. Complici anche gli incentivi fiscali, ma sopratutto il desiderio di avere un immobile – magari con un giardino – da parte degli italiani rimane, facendo emergere nuovi trend di cui i principali:

  • Case polifunzionali, di dimensioni e versatilità maggiori, adibite anche allo smart working
  • Grandi spazi esterni, come balconi, terrazzi o giardini, intesi come sfoghi dall’immobile
  • Servizi condominiali, come sale funzionali condivise, ripostigli o palestre
  • Seconde case, sempre più adatte a smart working e/o periodi di pausa dal lavoro

La speranza di progressiva uscita dall’epidemia porta inoltre al rafforzamento della posizione di ville signorili (che sono lo 0,1% del totale) e di abitazioni in località turistiche.

Buoni auspici anche per l’acquisto d’abitazioni uso investimento, che stando ai dati  potrebbe registrare nuovi rialzi specialmente su immobili indipendenti o semi-indipendenti.

Previsioni Mercato Immobiliare 2023 e lungo termine

Previsioni per il mercato immobiliare italiano 2024, cosa succederà?

Dopo il difficile periodo dell’epidemia Coronavirus e il conflitto russo-ucraino con relativi stravolgimenti geo-politici, quello che si sta vivendo è uno scenario d’inflazione, riduzione del potere d’acquisto, crisi energetica e delle materie prime. Ciò si ripercuote anche sul mattone e, nell’articolo di oggi, scopriremo insieme cosa succederà al mercato immobiliare italiano nel 2024 in modo da capire se sarà conveniente o meno investire in immobili.

Le tendenze espansive post-CoViD-19 potrebbero fermarsi e l’intero comparto vivere notevoli difficoltà, su cui graveranno anche caro vita e difficoltà d’accesso al credito, quindi anche al mutuo. Col rischio di quadri generali particolarmente sfavorevoli occorre chiedersi, quali previsioni al nuovo anno per il settore immobiliare in Italia?

Mercato immobiliare anni passati, la situazione italiana

Secondo studi Agenzia delle EntrateABI, al 2020 il settore delle compravendite immobiliari in Italia ha segnato -46.000 transazioni rispetto all’anno precedente a causa della crisi pandemica CoViD-19, perdita seguita però da un 2021 più roseo in cui sono state registrate circa 750.000 transazioni, di cui quasi 366.000 con mutuo ipotecario, interessando oltre 1,36 milioni d’abitazioni sul territorio nazionale. La domanda è forte, coi seguenti aumenti regionali rispetto al 2020:

  • Liguria, +44%
  • Campania, +33,7%
  • Marche, 33,3%
  • Lombardia, +25,6%
  • Lazio, +24,1%
  • Molise, +10,1%

L’erogazione di mutui 2021-2022 da parte degli istituti creditizi è stata di circa 50 milioni di euro.

Dati simili sono condivisi da FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) aderente a Confcommercio, che ha confermato la crescita di settore anche per il primo quadrimestre 2022, con un’opinione degli intervistati generalmente favorevole: il 54,2% dei soggetti coinvolti ritiene dinamica la domanda del mercato immobiliare, seppur in leggera flessione rispetto all’ultimo quadrimestre 2021.

Nonostante il 73,2% degli intervistati preveda stabilità nei prezzi, stando agli stessi studi sono differenti invece le stime di volume e numero di compravendite sull’ultimo quadrimestre:

  • 42,8% ipotizza diminuzioni
  • 35,5% considera la situazione stabile
  • 21,7% prevede aumenti, seguendo anche le valutazioni IPAB

Principali fattori che influiranno sul mercato del mattone italiano 2023-2024 saranno l’inflazione, secondo Istat a ottobre all’11,8%, conseguente caro vita, rialzi dei tassi d’interesse dei mutui, stando a dati ABI a +1,93% spese escluse rispetto a maggio, e le varie preoccupazioni sulla situazione macro-economica.

Quali previsioni sul mercato immobiliare italiano nel 2024

Secondo recenti ricerche, l’attuale condizione geo-politica ha portato ad un clima di sfiducia verso l’economia italiana, con maggiore difficoltà d’accesso a prestiti e mutui, quindi anche sul comparto del mattone. Si parlerà quindi di raffreddamento del trend positivo post-CoViD con due scenari possibili entrambi sfavorevoli:

  • Ribassista, con domanda d’acquisto inferiore rispetto al 2022 e nuove crescite nel 2024
  • Avverso, con meno di 700.000 compravendite e accesso ai mutui molto più rigido

Nell’ipotesi peggiore, si prevede una flessione delle transazioni a -7% rispetto al 2022, con ulteriore irrigidimento delle regole bancarie col proseguire della restrittiva politica monetaria della BCE.

In entrambe le casistiche, si assisterà anche a una riduzione dei prezzi media del -1%, in cui si notano però alcune differenze territoriali:

  • Bologna +2%
  • Milano +1,5%
  • Roma -0,6%
  • Palermo -1,8%

Altre fonti più ottimistiche secondo cui l’Italia è in linea col trend europeo, con fatturato di settore 2022 di 140 miliardi di euro, +9,9% rispetto al 2021, e crescita fino a 148 miliardi per il 2024 portando l’Italia al secondo posto tra i cinque principali mercati immobiliari europei.

Stando a tali studi, dopo le ottime performance 2021 e primo semestre 2022, l’anno terminerà con -5,1% di transazioni immobiliari residenziali, con circa 710.000 compravendite, proseguendo il 2024 a -5,8%, attestandosi a 670.000 compravendite.

Discorso differente per i fabbricati retail, che a fine 2022 registreranno +0,8% rispetto fine 2021, con previsione +4,3% per il 2024: i maggiori segnali positivi arriveranno dagli investitori, che rispetto al primo semestre 2021 hanno aumentato i loro volumi a +31%; anche per la logistica si ha una proiezione del +2,9% a fine 2022 rispetto l’anno precedente e +1% nel 2024.

Riguardo ai prezzi il calo medio è del -1,6%, considerando però alcune eccezioni nei quartieri di lusso delle grandi città, tra tutte Milano, Torino e Roma, dove da giugno 2020 i prezzi hanno avuto incrementi da +4% a +6%, raggiungendo addirittura i 2 milioni di euro.

Infine, altri studi di settore prevedono per gli immobili  un significativo aumento di prezzi nelle grandi città italiane nel 2024, come Milano a +5,1% e Roma +1,8% rispetto al 2022, cosa che può portare numerosi investitori internazionali ad acquistare immobili in Italia; l’aumento è comunque più contenuto rispetto a località come Miami o Los Angeles, fino a +8%, o Londra e Madrid +6%.

Proiezioni immobiliari 2024, cosa succede in Europa?

In Europa si prevede un aumento dei contratti di compravendita intorno al 4,3%.

Anche negli altri stati europei si prevede un aumento del prezzo medio delle case.

 

Previsioni Mercato Immobiliare 2021 e lungo termine
Immagine sopra: dei palazzi

Quali saranno gli investimenti nel mercato immobiliare secondo le previsioni 2024?

Altre previsioni di settore ci dicono che nel 2024 gli investimenti in immobili dovrebbero concentrarsi su questo tipo di asset:

  • Uffici: nonostante le difficoltà della situazione e la crescente digitalizzazione del lavoro, la presenza in ufficio sarà ancora elemento cruciale di attività produttive, creatività e culture aziendali; l’ufficio rappresenterà un valore aggiunto e un sostegno alle varie politiche di smart working
  • Logistica: settore scelto dal 55% degli investitori nell’outlook poiché altamente diversificato, complice anche la crescita delle transazioni digitali la logistica ha acquisito un ruolo centrale che non tende a ridursi; il centro logistico rappresenterà un vantaggio competitivo delle aziende che lo detengono
  • Commercio: tra i settori che hanno subito il maggior impatto dal Coronavirus, la vendita al dettaglio ha visto molti suoi esponenti costretti a cambiare strategia di business tra trasferimenti e stoccaggio risorse, decisione che li ha portati ad acquisire resilienza; se da una parte scoraggia gli investitori per via dell’attuale situazione, dall’altra li incentiva con la creazione di catene e gruppi commerciali
  • Residenziale e ricettivo: scelte da investitori privati con l’obiettivo di creare rendite nel tempo, case e strutture ricettive catturano l’interesse non tanto per i loro rendimenti bensì per la loro stabilità sul mercato, essendo entrambi asset tra i più sicuri e bilanciati, poichè capaci di conciliare eventuali perdite nel tempo

A conti fatti, ogni settore presenta scenari altamente favorevoli, occorre però ricordare i vari fattori che incidono sull’economia: specialmente a livello nazionale, è necessario considerare in primis l’invecchiamento della popolazione (secondo Eurostat il 22,8% degli italiani è over 65), che assieme al PIL è un segnale che condiziona fortemente la domanda.

A questo si aggiungono la permanenza in casa dei genitori fino a tarda età ed i trasferimenti monodirezionali, spesso verso capoluoghi di provincia o grandi metropoli, segno di scarsa dinamicità specialmente nel mercato residenziale.

Risorse utili ed approfondimenti su Case, Terreni ed Immobili:

Fondatore di Economia Italia nel 2014, ha frequentato la Facoltà di Economia e Commercio presso l'Università di Perugia. Si avvicina al mondo digitale nel 2007, nello stesso anno inizia a scrivere di economia e politica internazionale prima in forum e poi collaborando con varie testate, blog e siti in cui scrive approfondimenti di argomenti di suo interesse, come l'economia italiana, la formazione scolastica, il lavoro, l'impresa individuale, il marketing, i mercati finanziari, le energie rinnovabili, i motori.

1 commento

  1. Buongiorno, il vostro articolo oltre che assolutamente non basato su veri dati statistici è anche impreciso.
    Quando parlate di un appartamento da investimento vi siete dimenticati di citare la tassazione, che ha una notevole incidenza sui canoni esponendo un rientro dell’investimento in modo superficiale e elementare.
    Anche per quanto riguarda la vostra considerazione sulla maggiore offerta di immobili e di conseguenza un aumento dei prezzi vorrei far notare che l’aumento dei prezzi deriva da una maggiore richiesta, cosa che in questi ultimo mesi si è ridotta drasticamente e continuerà ad esserlo causa gli alti tassi di interesse ce ci accompagneranno ancora per tutto il 2024.
    Spero che le vostre previsioni siano corrette in quanto molto ottimistiche ma i dati che stanno arrivando sul terzo trimestre del 2023 non confermano assolutamente la vostra ipotesi.
    Buon lavoro

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