Visura Catastale Immobili: Cos'è, a Cosa serve e Come si ottiene

Ci sono dei documenti come il contratto di compravendita di una casa, o la compilazione del modello ISEE che per essere espletati hanno bisogno di una visura catastale chiamata volgarmente visura immobiliare, ma che è anche per i terreni, che esamineremo nell’articolo di oggi comprendendone caratteristiche principali come contenuti, struttura, utilizzo e procedura per richiederla.

Altamente versatile, è un documento atto a conoscere dettagliatamente i dati identificativi di fabbricati e terreni in Italia riconducendoli ai loro proprietari, a scopo prevalentemente informativo. Conoscendo nel dettaglio la tipologia di documentazione è necessario capire, cos’è, a cosa serve e come si ottiene la visura immobiliare?

Cos’è la visura catastale di immobili

Chiamata anche visura catastale, la visura immobiliare è un documento che permette di consultare diverse informazioni su un fabbricato o un terreno situato sul territorio nazionale italiano, come i metri quadrati, l’ubicazione esatta, il nome e cognome del proprietario o dell’azienda che ne è proprietaria, la sua rendita catastale attribuita dall’Agenzia del Territorio. E’ disciplinata dal D.P.R. 138/1998 e dal 1 febbraio 2021 è gestita dal Sistema Integrato del Territorio (SIT) dell’Agenzia delle Entrate.

Le informazioni che contiene sono:

Dati identificativi e reddituali
Dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie
Mappa catastale
Monografie dei punti fiduciali
Elaborato planimetrico
Atti d’aggiornamento catastale
Superficie catastale

Il riferimento maggiormente adottato è la visura catastale comune, che riporta informazioni attuali fornendo i seguenti dati:

Identificativi
- Foglio, particella e subalterno, numeri che individuano immobile o terreno e cambiano solo davanti interventi edilizi straordinari
- Comune, presso il quale è situato
- Sezione urbana, codice alfabetico che indica l’ubicazione sulla suddivisione comunale; è presente solo per fabbricati e sostituita dalla sezione censuaria per terreni
Classamento
- Per fabbricati
  - Categoria, lettera e numero che individuano la tipologia immobiliare
  - Classe, numero che indica la produttività immobiliare, accrescendone o diminuendone il reddito
  - Consistenza, numero che identifica i vani vivibili
  - Rendita, reddito dell’immobile al momento dell’accatastamento
- Per terreni
  - Qualità, tipologia di macrocoltura presente
  - Classe, numero che indica la produttività delle particelle di coltura
  - Superficie, calcolata in are, ettari e centiare
  - Reddito dominicale, legato a qualità e produttività e corrisposto al proprietario
  - Reddito agrario, parte del reddito medio ordinario, basato a capitale d’esercizio e lavoro d’organizzazione entro la potenzialità del terreno

Vi è poi la visura catastale storica, che riporta le informazioni cronologiche dell’immobile in un determinato periodo storico, indicandone:

Precedenti proprietari e rispettivi eredi
Titolari di diritti estinti
Accorpamenti o ampliamenti
Cambi di destinazione d’uso

Introdotta dal SIT, esiste anche la visura analitica, che indica:

Dati identificativi
Partita catastale quando presente
Particelle al catasto terreni
Dati classamento
Indirizzo
Dati superficie

Infine, vi è la visura ipotecaria, che registra i passaggi di proprietà immobiliare succeduti negli anni, indicati su base personale per accertarne la reale proprietà e la presenza di situazioni che ne limitino il godimento come appunto una ipoteca oppure una procedura di pignoramento in atto. Si distingue invece dalla visura camerale, che emessa dalla Camera di Commercio riguarda i dettagli di un’attività commerciale, verificandone la sua stessa esistenza.

Per cosa si utilizza la visura catastale immobiliare

Le caratteristiche riportate dalla visura immobiliare riguardano differenti profili:

Individuativo
Qualitativo
Quantitativo
Fiscale

Il suo obiettivo è fornire informazioni per localizzare un immobile sulle mappe catastali, verificando che occupi lo spazio fisico su cui sorge nel territorio comunale, descrivendo la sua conformazione: in caso di variazioni, si può richiedere la modifica d’informazioni sulla rendita catastale. E’ mirata anche a calcolare imposte sul reddito e locali che gravano sui singoli immobili, tra tutte IMU e TARI, e può indicare anche i nomi di proprietario, nudo proprietario o usufruttuario quando presente. In alternativa, può essere richiesta:

Alla stipula di un contratto di locazione
Per l’accensione di un mutuo in banca
In un contratto di compravendita, ai sensi del D.L. 78/2010

Riconosciuto come atto non probatorio non gode di valenza legale di proprietà, per questo la sua utilità è principalmente informativa, nonostante i dati contenuti, cambiando nel tempo, possano talvolta non rispecchiare la realtà. Per informazioni formalmente attendibili, sarà difatti necessario richiedere il titolo di proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio in cui è ubicato l’immobile o il terreno.

Chi ha accesso ai dati della visura catastale immobiliare

Ad eccezione delle planimetrie, riservate agli aventi diritto sull’immobile e delegati, le informazioni in visura immobiliare sono pubbliche e aperte a tutti, pagando i rispettivi tributi. Titolari anche parziali di diritto di proprietà e di godimento possono richiedere la consultazione gratuita ed esentata da tributi per immobili accatastati di cui sono titolari. Soggetti terzi come creditori, acquirenti, avvocati o notai saranno invece soggetti ai tributi per la consultazione.

Le ricerche sono disponibili per fabbricati e terreni su tutto il territorio italiano, escluse le province autonome di Trento e Bolzano.

Come ottenere una visura immobiliare:

Qualora necessarie, visure catastali e ipotecarie possono essere richieste all’Ufficio del Catasto dell’Agenzia delle Entrate:

Presso uffici provinciali o sportelli decentrati di comuni o comunità, dove verranno rilasciate in formato cartaceo
In modalità telematica, nella sezione Consultazione Personale del sito dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE, CNS o credenziali Entratel/Fisconline

Altrimenti, è possibile rivolgersi ad un notaio o avvocato competente nel comparto immobiliare, che consulteranno online i dati di Catasto e Conservatoria versando i tributi richiesti, che verranno inclusi nelle parcelle.

Se gratuite per proprietari e comproprietari, le richieste telematiche di soggetti terzi prevedono i seguenti costi:

Visura per soggetto, 1,35 euro/10 unità immobiliari o frazioni di 10
Visura attuale o storica, 1,35 euro/immobile
Visura della mappa, 1,35 euro

Tali pagamenti vanno effettuati con sistema PagoPA e i documenti richiesti saranno disponibili per 7 giorni dalla data di pagamento.

Conclusioni

Secondo i dati Agenzia delle Entrate-OMI, a fine 2020 sono quasi 76,5 milioni gli immobili e porzioni censiti dal Catasto, di questi 66 milioni in categorie ordinarie e speciali e 3,6 milioni non idonei a produrre reddito, vi sono poi 6,8 milioni di immobili non censibili e circa 79.000 unità ancora in lavorazione.

A conti fatti, la visura immobiliare ha acquisito un’importanza cruciale nel corso degli ultimi anni, specialmente da quando a luglio 2010 è divenuta necessaria anche per contratti di compravendita. Un documento informativo, non probatorio, ma aperto a tutti ed estremamente utile per far conoscere ogni dettaglio necessario a pratiche immobiliari.

Approfondimenti sul tema immobili, compravendita ed affitto:

Autore

Massimiliano Biagetti
Fondatore di Economia Italiacom e Finanza Italiacom è divulgatore finanziario e trader.