Quanto Costa Comprare Casa in Albania

Dopo aver visto sui vantaggi di trasferirsi da pensionato in Albania, parliamo di come acquistarci un’abitazione.

L’estero può riservare spesso ottime opportunità d’investimento immobiliare, grazie a tassazioni e costi della vita più convenienti rispetto a quelli italiani. Nell’articolo di oggi scopriremo insieme quanto può costare acquistare una casa in Albania, un paese in via di sviluppo che offre interessanti località turistiche e non solo.

Che sia una casa vacanze o una rendita, non è solo sinonimo di risparmio ma anche un’occasione per una condizione più stabile, grazie alla grande crescita economica degli ultimi anni, con la proiezione grandi capitali immobiliari sul lungo periodo. Per questo c’è da chiedersi, cosa bisogna sapere e quanto costa comprare casa in Albania?

Albania: situazione economica 

Nell’area sud-est dell’Europa, la Repubblica d’Albania o semplicemente Albania è una nazione con superficie totale di 28.756 km² e una popolazione di circa 3.024 milioni di abitanti. Sulla Penisola Balcanica, s’affaccia sui mari Adriatico e Ionio a ovest confinando con:

• Montenegro a nord-ovest
• Kosovo a nord-est
• Macedonia a est
• Grecia a sud-est

Fuori dall’Eurozona, la valuta corrente è il lek, equivalente a 0,0086 euro, mentre la capitale è Tirana, ubicata nella prefettura omonima. La suddivisione amministrativa è in 12 prefetture, a loro volta divise tra 36 distretti e 61 comuni. Secondo FMI e Nazioni Unite, è un paese in via di sviluppo orientato verso un’economia di mercato, con crescita specialmente su:

• Energia, tecnologia e infrastrutture
• Agro-alimentare
• Turismo e cultura
• Abbigliamento e tessile
• Immobiliare
• Lavorazione e vendita tabacco
• Estrazione petrolifera e minerale
• Smaltimento rifiuti

Interessante area di materie prime, possiede giacimenti di petrolio, carbone, nichel, rame e fosfati.

Stando a dati del Ministero degli Affari Interni, lo stipendio medio albanese è l’equivalente dai 250,00 ai 350,00 euro/mese, tra -83,7% e -77,2% rispetto a quello italiano (1.533 euro/mese) pari a circa 2,3 euro/ora. Secondo invece l’istituto di statistica locale Instat, al 2020 vivono in Albania circa 19.000 italiani.

Cosa sapere prima di comprare casa in Albania?

Il comparto immobiliare è uno di quelli maggiormente in crescita in Albania, grazie alla posizione strategica, il clima mite e un costo medio della vita notevolmente inferiore a quello italiano: ciò ha portato al progressivo interesse da parte degli stranieri, specialmente da nord e centro Europa, che desiderano trovare occasioni dalle laute prospettive di crescita.

Chiunque può comprare un immobile in Albania, tuttavia secondo la Legge 107/2014 non è possibile acquistare un fabbricato entro 100 metri da coste, parchi nazionali o aree protette. Stando alla National Cadastral Agency, per uno straniero è necessario avere un residente locale che farà da rappresentante della compravendita, che dovrà dimostrare di avere lavoro e reddito fisso.

Quanto costa una casa in Albania nelle aree più importanti?

Secondo la Banca Nazionale d’Albania, dal 2015 i prezzi degli immobili albanesi hanno segnato oltre +50%, con +4,9% nella prima metà 2020 in piena pandemia e +8,4% nel 2021. La crescita più significativa riguarda la capitale Tirana con +12,3%. Riguardo i permessi di costruire rilasciati, nel 2022 c’è stato un aumento del +60% rispetto al 2021.

Tirana

Capitale nazionale, Tirana è ubicata al centro dell’Albania ed è una città dal vantaggio logistico grazie alla ricchezza di servizi, collegamenti stradali e mezzi pubblici. E’ ben collegata anche all’Italia grazie all’aeroporto internazionale Madre Teresa nella vicina Rinas, mentre è ottima anche per chi cerca movida, arte e cultura.

Un’ipotetica casa in centro per due persone può costare l’equivalente di:

• 55.000 euro per 70 m²
• 80.000 euro per 100 m²
• 160.000 euro per 200 m²

Durazzo

Affacciata sul Mar Mediterraneo e sulla Puglia, Durazzo è una città costiera scelta da molti turisti come prima meta turistica d’Albania. Nonostante questo, vanta una lunga storia tra invasioni barbariche e ottomane, medioevo e impero austro-ungarico, elemento riconoscibile dai vari monumenti e strutture antiche presenti in città.

Un’ipotetica casa in centro per due persone può costare l’equivalente di:

• 58.000 euro per 70 m²
• 83.000 euro per 100 m²
• 166.000 euro per 200 m²

Valona

Sul Mar Mediterraneo, Valona è nell’Albania meridionale e presenta un aspetto più turistico rispetto altri luoghi, grazie alla sua vicinanza alla Grecia che si nota anche nell’architettura, per via del suo passato da colonia greca, e nella cucina, ricca d’influenze. Fu una delle città principali della guerra civile del 1997.

Un’ipotetica casa in centro per due persone può costare l’equivalente di:

• 40.000 euro per 70 m²
• 55.000 euro per 100 m²
• 110.000 euro per 200 m²

Saranda

Affacciata sul Mar Mediterraneo e sull’isola greca Corfù, Saranda è la tipica città turistica costiera/portuale albanese piena di locali, negozi e punti d’interesse, ottimale sia per chi cerca movida che per appassionati d’arte e cultura. Il vantaggio passa anche per le condizioni meteo, con un clima mite favorito dalla brezza marina.

Un’ipotetica casa in centro per due persone può costare l’equivalente di:

• 52.000 euro per 70 m²
• 75.000 euro per 100 m²
• 150.000 euro per 200 m²

Quante tasse sulla casa si pagano in Albania?

In merito alla tassazione, l‘IVA albanese è al 20% rispetto al 22% di quella italiana, mentre secondo il Ministero di Economia e Finanze albanese le imposte sul reddito si suddividono in tre fasce:

• 0% fino a 30.000 lek
• 13% da 30.000 a 150.000 lek
• 23% oltre 150.000 lek

Con decisione del General Directorate Of Taxation, dal 23 gennaio 2020 il Governo Albanese approva la detassazione delle pensioni di cittadini europei trasferiti con regolare permeggio di soggiorno.

Ai sensi della Legge 107/2017, in Albania non vi sono tasse d’acquisto immobiliare, è previsto però il pagamento una-tantum di 90,00 euro per la registrazione del fabbricato acquistato alla National Cadastral Agency; a questo si aggiunge una tassa variabile dai 3,00 ai 10,00 euro/m² a seconda della regione in cui l’immobile è ubicato e un’assicurazione decennale pari all’1% del suo prezzo.

 

Quanto sono alte le parcelle degli agenti immobiliari e degli avvocati in Albania? E gli altri costi di acquisto della proprietà?

COSTI DI TRANSAZIONE Chi paga?

• Spese notarili 0,23% – 0,35% acquirente
• Onorario dell’avvocato 0,10% – 0,50% acquirente
• Commissione di agente immobiliare 1% 2% venditore acquirente
• Tassa di trasferimento 0,50% – 3% venditore
• Spese a carico dell’acquirente 1,33% – 1,85%
• Spese pagate dal venditore 2,50% – 5%
• COSTI DELLA TRANSAZIONE DI ANDATA E RITORNO 5,83% – 6,85%

Quanto è difficile il processo di acquisto di una proprietà in Albania?

Non ci sono restrizioni sulla proprietà straniera di immobili in Albania, ad eccezione dei terreni agricoli.

Il processo di acquisto prevede in genere la firma di diversi contratti: un contratto di prenotazione, un contratto di impegno, un contratto preliminare e il contratto di compravendita vero e proprio.

Dopo la firma del contratto di prenotazione, la proprietà viene riservata per circa 4 settimane dall’acquirente. Durante questo periodo, l’acquirente (tramite il suo avvocato) effettua i controlli di due diligence sull’immobile.

Sebbene i servizi di avvocati non siano obbligatori per l’acquisto di una proprietà in Albania, un avvocato è altamente raccomandato. Gli acquirenti dovrebbero prestare particolare attenzione se la proprietà è stata confiscata durante il periodo comunista. Dalla fine del comunismo all’inizio degli anni ’90, circa l’85% delle proprietà è stato restituito ai precedenti proprietari. Il restante 15%, localizzato principalmente a Tirana e nelle zone costiere, è ancora in attesa di una risoluzione. L’avvocato dell’acquirente deve assicurarsi che l’immobile in questione sia libero da vincoli e sia intestato al venditore effettivo.

Un altro problema è la qualità della costruzione. Alcuni sviluppatori prendono scorciatoie per ottenere i permessi di costruzione. Alcuni appartamenti sono più piccoli di quanto indicato nel contratto.

Dopo aver ottenuto tutti i documenti necessari, il “contratto dell’impresa principale” viene firmato da entrambe le parti. Ciò significa la loro promessa di acquistare e di vendere rispettivamente la proprietà. Contiene i dettagli delle tempistiche, dei termini di pagamento, dei prezzi e dei termini e delle condizioni di acquisto. Il contratto di impresa viene firmato davanti a un Notaio, un pubblico ufficiale nominato dal governo.

Un acconto del 10% per gli immobili usati viene solitamente versato alla firma del contratto preliminare. Per nuove proprietà o sviluppi fuori piano, l’anticipo è in genere del 30%.

Il contratto definitivo di compravendita viene firmato davanti a un Notaio una volta che l’immobile è stato interamente pagato. Il contratto definitivo viene registrato presso l’Ufficio di registrazione dei beni immobili (ZRPP) per il trasferimento dell’atto di proprietà al nuovo proprietario.

Gli acquirenti dovrebbero anche fare attenzione quando si tratta di agenti immobiliari in Albania. Ci sono solo una manciata di agenzie immobiliari affermate in Albania. Tuttavia, ci sono circa un centinaio di agenti part-time senza scrupoli. Il settore non è regolamentato. Chiunque può affermare di essere un agente. In alcuni casi, alcuni agenti vendono proprietà anche all’insaputa dei legittimi proprietari.

Completate in circa 21-23 giorni, ci sono sei procedure per la registrazione della proprietà, secondo Doing Business della Banca Mondiale.

Note a piè di pagina alla tabella dei costi di transazione

I costi di transazione di andata e ritorno includono tutti i costi per l’acquisto e la rivendita di una proprietà: spese legali, spese notarili, spese di registrazione, tasse, spese di agenti, ecc.

 

Spese notarili:

l’autenticazione è obbligatoria per i contratti di compravendita. Il compenso è fissato dal Ministero della Giustizia e dalla Camera dei Notai. Le spese notarili sono stimate proporzionalmente in base al valore della transazione. La tassa notarile minima è di TUTTI 3.500 (€ 25) per un immobile del valore di TUTTI 100.000 (€ 709). Il canone massimo è ALLL150.000 (€ 1.064) per immobili di valore ALL100 milioni (€ 709.220) o più.

 

Onorario dell’avvocato:

il ruolo degli avvocati nel processo di acquisto della proprietà non è obbligatorio ma è altamente raccomandato a causa della natura complessa della proprietà nel paese. Le spese legali sono negoziabili; può essere un importo fisso che va da € 500 a € 1.000 per transazione o percentuale del valore dell’immobile.

La commissione dell’agente immobiliare

per l’agente immobiliare è suddivisa tra acquirente (1%) e venditore (2%). In alcuni casi, la commissione dell’agente è già incorporata nel prezzo.

Imposta sul trasferimento

L’imposta sul trasferimento sulle vendite o sugli immobili varia a seconda della classificazione dell’immobile e della sua ubicazione. L’imposta di trasferimento per gli edifici varia da ALL100 (€ 0,71) a ALL2.000 (€ 14). La tassa di trasferimento per altre proprietà varia dallo 0,50% al 3%.

Conviene comprare casa in Albania?

Al 2022, il costo della vita in Albania è ancora notevolmente basso, cosa che l’ha portata ad essere chiamata informalmente paradiso fiscale dei Balcani. Non è infatti un segreto che tra i circa 19.000 italiani residenti sul territorio vi siano numerosi pensionati, emigrati a causa degli alti costi dell’Italia.

A conti fatti, la posizione logistica e l’influenza della lingua italiana, assieme alla tassazione ridotta e le pratiche burocratiche semplificate rendono molto conveniente acquistare casa in Albania sia per le vacanze che come rendita immobiliare; occorre però ricordare che la National Cadastral Agency presenta mappe catastali non sempre aggiornate, cosa che può rendere più difficile l’opportuno riconoscimento di buone occasioni, e ogni distretto presenta un modello di sviluppo differente, che potrebbe compromettere o avvantaggiare la permanenza sul territorio.

Risorse Utili:

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