Investire in Casa: Frazionare in più Appartamenti per Affittare Vendere

C’è un nuovo modo per fare investimenti con i propri soldi, non più semplici investimenti immobiliari, ma investire in una casa per farne più appartamenti, cioè fare una ristrutturazione che aumenti il valore del fabbricato del 10%, ristrutturazione ed ha diritto ad agevolazioni fiscali.
Frazionare è la nuova frontiera dell’investimento immobiliare, ormai, sembra più persone acquistano appartamenti grandi, per esempio da 200 metri quadri e ci fanno 1 appartamento per sè e 2 piccoli appartamenti per affittare, usando formule come l’affitto breve.
Molto dipende dal posto dove scegliete di comprare, anche le singole case, o villette a schiera possono essere un’idea per frazionare.

Investire in Casa: Frazionare in più Appartamenti per Affittare: i vantaggi del Nuovo trend

Questo sistema già ampiamente noto ma che sta tornando di moda in questi anni ha un suo perchè.

E’ un modo per sfruttare una casa ricevuta in eredità che da soli avremo difficoltà a mantenere.

E’ un modo per investire soldi in una casa e farla aumentare di valore ( gli appartamenti frazionati aumentano il 10% del loro valore)

Ci sono oltre 20 milioni di proprietari di immobili in Italia, nonostante quello che i più sono portati a pensare, le case a disposizione, sono molto superiori al numero degli abitanti in Italia.

In questi ultimi anni, con una diffusa crisi economica, un calo del potere di acquisto ed un calo del valore delle case

Frazionare un appartamento o una casa è un lavoro di ristrutturazione che ha degli sgravi fiscali.

Si può utilizzare la formula dell’affitto breve per affittare gli appartamenti per alcuni periodi dell’anno e a scopo turistico.

Investire in Casa: Frazionare in più Appartamenti per Affittare

Investire in Casa: Frazionare in più Appartamenti per Affittare

 

Le abitazioni di grandi dimensioni costano in genere meno – in proporzione – rispetto agli ambiti monolocali e bilocali.

Quindi chi fraziona per vendere subito in genere ottiene una buona plusvalenza anche se la logica della speculazione guida pochi visto che bisogna calcolare una tassa del 20% sulle plusvalenza se si vende prima dei 5 anni.

la città di Milano è la capofila di questo trend che sta crescendo in questo ultimo anno e mezzo. Tendenza che aumenta anche in altre grandi città come Roma, Napoli e Torino.

Acquistare un’abitazione per poi frazionarla richiede però competenze e tempo. 

Non tutti gli appartamenti sono adatti per essere frazionati, questo dipende da come sono fatti, dalla loro pianta.

Meglio se si tratta di appartamenti su 2 piani, con 1 bagno ogni piano o grandi appartamenti con 2 o 3 bagni suddivisi in posti diversi. E’ proprio la difficoltà ma sopratutto il costo di far passare nuove tubature per l’acqua una delle ristrutturazioni più esose.

Un altro problema che potrebbe insorgere in un frazionamento di un appartamento, è quello dei permessi condominiali. Per fare più di un’entrata, cioè nuovi ingressi per i nuovi appartamenti, bisogna richiedere il permesso all’assemblea del condominio e questo non è sempre possibile, perchè a volte il regolamento lo impedisce.

Quindi, prima di comprare un appartamento per frazionarlo , bisogna informarsi sul regolamento condominiale.

Un altro particolare a cui stare attenti, sono i vari regolamenti per gli ambienti residenziali che variano da comune a Comune, per avere l’abitabilità e quindi operare l’affitto in regola.

I regolamenti dicono che ci deve essere un certo rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali, quindi è possibile che si debbano aprire od allargare nuove finestre.

Quali sono i costi di ristrutturazione che bisognerà fare per frazionare una casa?

La situazione può variare da situazione a situazione, se si sceglie bene si può essere anche molto fortunati e trovare un grande appartamento a cui bisogna tirare su giusto un paio di muri di carton gesso, mentre per altri tipi di appartamento le spese aumentano, e parecchio.

Poi bisogna vedere se invece di un appartamento si vuole operare su una singola casa, magari che ha già 2 o 3 piani e già predisposta per avere più appartamenti, cioè con una entrata indipendente per ogni piano, un bagno ed una cucina per ogni piano e ( magari) un impianto di riscaldamento per ogni piano.

Un’altra opportunità ancora è quella delle casette a schiera, degli appartamentini che vanno molto di moda da vari anni in molte città italiane. Si tratta di case con entrate indipendenti, giardino fatte su 2 e più spesso 3 piani. Di solito già hanno 2 entrate separate ed ogni piano ha i servizi indispensabili e in questo caso sarà facilissimo farci 2 appartamenti.

il costo per investire in una casa da frazionare in più appartamenti è di solito tra i 600 e i 900 euro al metro quadrato in grandi appartamenti situati in luoghi di prestigio in grandi città. Questo dice una ricerca di Abitare Co. Ovviamente se pensate di farlo in un paesino di campagna o di montagna i costi saranno molto minori.

Esempio di investimento su una casa da ristrutturare a Milano

Secondo questi studi, ristrutturare per investire in casa frazionare in più appartamenti in 1 appartamento di 170 mq. che costa 640 mila euro, nella zona Città Studi di Milano, a metro quadro, il capital gain al lordo di commissioni e tasse, sarebbe in questo caso di 216 mila euro. La spesa per la ristrutturazione di 117,600 euro se si considera una spesa di 700 euro. Qui l’appartamento si può affittare a studenti o si può gestire con gli affitti brevi.

Esempio di investimento su una casa di ristrutturare a Roma

Se si vuole investire a Roma, a Trastevere, per 210 mq bisogna spendere 1,3 milioni di euro e oltre 150 mila euro in ristrutturazione, a compensare la spesa c’è il fatto che nella zona di Trastevere i turisti ci sono tutto l’anno.

Esempio di investimento su una casa da ristrutturare a Torino:

Zona: Piazza Statuto, prezzo di un appartamento di 145 mq, 300 mila euro, costo della ristrutturazione a metro quadro 650 euro per un costo complessivo di ristrutturazione di 94 mila euro. infine si avrà però un appartamento ristrutturato che vale 6.200 euro a metro quadrato , cioè quasi 900 mila euro, con un aumento del valore di quasi 600 mila euro.

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