Tassazione Affitti Per Brevi Periodi, Come Funziona l’Affitto Breve?

Specialmente in periodi vacanzieri o particolarmente favorevoli per il turismo, l’affitto di case per il breve periodo sta diventando un fenomeno sempre più diffuso. Qualora non si superino i 30 giorni all’anno, l’affitto breve di un immobile non è soggetto alla registrazione di contratto all’Agenzia delle Entrate. Nonostante questo, colui che mette l’immobile in affitto ha comunque degli obblighi fiscali da rispettare, essendo tenuto a contemplare la tassazione degli affitti per brevi periodi.

Cos’è l’affitto breve?

Sono sempre più le persone che nel periodo estivo o invernale decidono di mettere a disposizione un immobile ai vacanzieri. Questo per soddisfare la continua richiesta di alloggi differenti da hotel, pensioni o campeggi nonché per far fruttare rendite immobiliari e migliorare la loro situazione finanziaria. A loro discrezione, possono mettere in affitto:

• Una o più stanze del loro appartamento
• Il loro appartamento per intero qualora siano assenti
• Una seconda abitazione regolarmente registrata

Negli ultimi anni piattaforme come AirBnB, HomeAway o HouseTrip hanno favorito questa categoria di ubicazione vacanziera, dando la possibilità ai viaggiatori di risparmiare e di alloggiare in veri e propri appartamenti con tutte le comodità, usufruendo anche di servizi essenziali come acqua corrente e riscaldamenti, oppure altri come wifi o televisione digitale terreste o satellitare.

Come è regolato l’affitto breve dalla legge?

Dal 1 giugno 2017 è in vigore la normativa sulla tassazione degli affitti per brevi periodi (Decreto legge n. 50/2017). La tipologia contrattuale da utilizzare è quella dell’affitto breve, chiamata anche contratto di locazione breve. Secondo l’Agenzia delle Entrate questo contratto:

• non deve superare i 30 giorni
• si applica a immobili a uso abitativo e alle loro pertinenze
• si può espandere a eventuali sublocazioni remunerate da parte degli affittuari per terzi
• si espande alla fornitura di servizi essenziali al soggiorno
• deve essere stipulato da persone fisiche o intermediari
• non ha obbligo di registrazione e non prevede imposte di registro e bollo

Chi affitta il proprio immobile per il breve periodo può inoltre affidarsi ad agenzie immobiliari o piattaforme di ricerca di alloggi privati. Operazione fondamentale è quella di dichiarare gli introiti dell’affitto nel modello 730 o unico. Il proprietario può ulteriormente tutelarsi:

• fornendo una scrittura privata per il contratto di locazione breve
• richiedendo un anticipo simbolico
• richiedendo una cauzione per proteggersi da morosità o danni, da restituire al termine del soggiorno degli affittuari
• contando per gli affittuari le spese di utenze varie

Cedolare secca per gli affitti brevi

Con la manovra in merito è possibile applicare anche agli affitti brevi la cedolare secca: il proprietario può optare per il regime di cedolare sostituendo il pagamento delle imposte ordinarie (Irpef ed eventuali addizionali) con il corrispettivo ricavato dall’affitto, con ritenuta fiscale del 21%.

In linea con la normativa, il regime di cedolare secca può essere applicato a contratti di affitto non superiori a 30 giorni:

• stipulati da persone fisiche
• per immobili a uso abitativo (con categorie catastali da A1 ad A11 esclusa A10)
• non precedenti al 1 giugno 2017

Con la circolare n.26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, si chiarisce che la cedolare secca è applicabile anche per l’affitto di singole stanze. Si possono includere anche servizi essenziali come la fornitura di luce, gas o internet, la pulizia dell’immobile o la fornitura di lenzuola e asciugamani. Tale regime può essere esercitato dal proprietario attraverso la dichiarazione dei redditi per l’anno in cui vengono riscossi i corrispettivi di affitto.

La cedolare non viene invece applicata per contratti:

• a nome di imprese, liberi professionisti o partite iva
• aziendali per alloggio occasionale dei dipendenti
• per immobili non a uso abitativo (o con categoria catastale A10 per uso da ufficio)
• che prevedono servizi aggiuntivi come pasti, auto a noleggio o guide turistiche

Calcolo delle imposte sugli affitti brevi

Qualora il proprietario si occupi personalmente dell’attività di ricerca e messa in affitto, le imposte di legge vengono applicate solamente sul canone di locazione, ossia sul corrispettivo che l’ospite gli verserà per il godimento del soggiorno. Spese aggiuntive, come quelle della pulizia del locale o delle utenze, vengono tassate solo se incluse nel canone, ne saranno invece esentate se indicate separatamente.

Medesima procedura avviene anche per le commissioni di un intermediario (agenzia immobiliare o portale di ricerca di alloggi privati). Anche online, l’intermediario trattiene una ritenuta del 21% al momento del pagamento al proprietario, che avrà la quota prefissata per il soggiorno da lui decisa già tassata. La ritenuta del 21% non si applica invece allo scambio diretto di denaro tra proprietario e affittuario.

In merito alle imposte per gli immobili di proprietà:

• IMU (Imposta Municipale Unica), viene applicata solamente ad una seconda abitazione, anche qualora il proprietario metta in affitto singole stanze della sua abitazione principale
• TASI (Tributo Servizi Indivisibili), viene applicata stabilmente ad una seconda abitazione ed è abolita per la prima abitazione non di lusso, anche per affitti superiori ai 6 mesi all’anno non consecutivi

Conclusioni

Con la normativa del 1 giugno 2017 si è vista a conti fatti una manovra per fronteggiare l’abusivismo, regolamentando in maniera sostanziale gli affitti anche di carattere informale e sul breve periodo. Anche i soggiorni che non superano i 30 giorni sono infatti in regola con la legge, che da’ al proprietario la scelta di:

• Versare Irpef e addizionali con aliquota ordinaria al 23%
• Applicare regime di cedolare secca al 21%

Sebbene la cedolare secca può essere applicata in ogni caso per contratti di immobili a uso abitativo, il pagamento dell’Irpef può essere talvolta più conveniente: in caso di redditi particolarmente bassi, con spese annuali che hanno contemplato detrazioni fiscali, l’Irpef può essere ridotta, risultando inferiore al regime di cedolare.

In ogni caso, dopo aver compreso le regole di tassazione degli affitti per brevi periodi, anche per il proprietario è sempre opportuno valutare non solo il prezzo da applicare, ma anche la tipologia di immobile per l’affitto che verrà posto in essere, che sia una seconda abitazione adibita per le vacanze e pensata come rendita immobiliare o parte della sua abitazione principale.

Altro accorgimento fondamentale per il proprietario è infine quello della salvaguardia: attraverso una scrittura privata, una cauzione contro eventuali danni o la richiesta di un corrispettivo precedente al soggiorno, il proprietario può avere maggiore tutela, per la sua posizione così come per immobile che metterà in affitto.

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