Costi per Trasformare Garage in Mini appartamento Regolarmente e Non

Quanto costa trasformare un garage in un appartamento? Quali sono i lavori da fare? Quali i permessi da richiedere? Di seguito trovi una guida passo-passo, sia dal punto di vista tecnico sia dal punto di vista finanziario e legale/amministrativo, per trasformare un grande garage o due garage adiacenti in un unico mini-appartamento in Italia. Nella seconda pare una spiegazione su come falo in modo abusivo, cioè senza permessi che si prendernno dopo, on il tempo. Abbiamo organizzato il contenuto in sezioni principali, dalla verifica preliminare alla consegna finale dei lavori.

Naturalmente i costi sono indicativi e come tutti sanno c’è una enorme differenza tra nod e sud, quasi del 100%

1. Verifiche preliminari (urbanistiche e catastali)

1. Verifica del titolo edilizio e destinazione d’uso attuale
   • Controlla la destinazione d’uso dei due garage (catastalmente, “C/6” o simili) e il piano regolatore/comune di riferimento per capire se nel tuo Comune è ammesso il cambio d’uso in abitazione.
   • Verifica nell’Archivio Comunale (Ufficio Tecnico o SUAP) se i due garage sono vincolati da qualche servitù o da eventuali oneri (per es. posti auto condominiali, facilità di passaggio, ecc.).
2. Verifica dei vincoli urbanistici e paesaggistici
   • Accertati che l’immobile non sia sottoposto a vincoli paesaggistici, di tutela storica/artistica o sismici particolari che possano limitare l’intervento.
   • Contatta l’Ufficio Tecnico Comunale o consulta il portale SIT (Sistema Informativo Territoriale) della tua Regione/Provincia per eventuali vincoli.
3. Controllo dei parametri edilizi minimi
   • Altezza minima interna: la normativa nazionale (D.M. 5 luglio 1975, art. 3) prevede un’altezza minima di 270 cm per i locali abitabili (salvo deroghe regionali o comunali).
   • Superficie minima e rapporto aero-illuminante: il regolamento comunale tipico richiede almeno 9 m² per una stanza singola e 14 m² per una camera doppia, con rapporto aero-illuminante (superficie finestrata/superficie pavimento) ≥ 1/8 (o diverso se previsto dal Regolamento Edilizio locale).
   • Rapporto di volumetria: verifica che la trasformazione non ecceda la volumetria consentita dal P.R.G. o dal Regolamento Edilizio.
4. Documentazione catastale
   • Richiedi la visura catastale e verifica che i due garage siano regolarmente accatastati (separati o nello stesso foglio).
   • Se i due box non appartengono a te, ottieni dalle parti interessate (condominio o terzi) il nulla-osta al cambiamento di destinazione d’uso.

2. Iter amministrativo-legale: pratiche edilizie per cambio d’uso e ristrutturazione

1. Cambio di destinazione d’uso da C/6 (garage) a A/3 (abitazione)
   • In genere, il passaggio da “locale di deposito” a “abitazione” viene classificato come “ristrutturazione edilizia” e rientra nella sfera della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
   • In alcuni Comuni – in funzione delle dimensioni o dei vincoli – potrebbe essere richiesta la CILA per cambio destinazione d’uso (anche se di norma il cambio d’uso comporta SCIA). Verifica le disposizioni specifiche del tuo Comune.
   • Se l’intervento interessa la facciata (es.: nuova porta dall’esterno), in alcuni casi serve il Permesso di Costruire (art. 10 d.P.R. 380/2001). Questo accade di solito quando si modificano gli spazi esterni o il prospetto.
   • Passi da seguire:
     1. Preparare il progetto (architettonico, strutturale e impiantistico) redatto da un professionista abilitato (architetto o ingegnere).
     2. Presentare SCIA/CILA al SUAP/Comune allegando: planimetrie stato di fatto, planimetrie di progetto, relazione tecnica asseverata, relazioni impiantistiche (e asseverazioni dei tecnici abilitati), documentazione fotografica, attestazione comunicazione AUA (per l’allaccio idrico), eventuale DIA paesaggistica se in zona vincolata.
     3. Pagare i diritti di segreteria e l’eventuale contributo di costruzione (Se.Ci. e Oneri di Urbanizzazione) richiesti dal Comune.
     4. Attendere il silenzio-assenso (30 giorni per SCIA; 60 giorni per Permesso di Costruire se richiesto).
2. Variante catastale / Accatastamento
   • Dopo il completamento lavori, occorre presentare al Catasto (Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale) la variazione catastale: trasformazione da due unità C/6 a un’unica unità A/3.
   • Il tecnico abilitato (geometra/architetto) predisporrà la planimetria catastale aggiornata (DOCFA) con la nuova destinazione d’uso e comunicherà la variazione.
3. APE e certificazione energetica
   • La Legge 90/2013 e il D.Lgs. 311/2006 impongono l’obbligo di redigere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per il nuovo mini-appartamento prima della vendita o locazione.
   • Il tecnico abilitato (certificatore energetico) calcolerà la prestazione degli impianti e dell’involucro (pareti, serramenti, copertura) e rilascerà l’APE.
4. Comunicazione di Fine Lavori (CILA-Fine Lavori / Segnalazione di Conformità)
   • Presenta al Comune, entro 30 giorni dalla fine lavori, la CILAFineLavori allegando:
     • As-built (planimetrie e relazioni di progetto aggiornate allo stato reale).
     • Certificazioni di conformità impianti (legge 37/2008 per l’elettrico, D.M. 37/2008 per il gas, ecc.).
     • Dichiarazione di conformità degli impianti redatta dall’installatore abilitato.
     • Eventuale attestazione del collaudo statico (se richiesto).
   • Solo a questo punto l’intervento si considera formalmente concluso.

3. Progettazione architettonica e impiantistica

1. Studio distributivo e layout interno
   • Valuta come disporre cucina, bagno, zona giorno e zona notte all’interno dei due box. In genere, con 2 box adiacenti, si ottiene una pianta rettangolare o a “L”.
   • Considera di riservare almeno 14–16 m² per un soggiorno/cucina e 10–12 m² per una camera matrimoniale, più bagno (ca. 4–5 m²), corridoio/disimpegno e ripostiglio.
   • Disegna lo schema di massima:
     • Garage 1: zona giorno/cucina + antibagno/bagno.
     • Garage 2: camera da letto + guardaroba/ripostiglio.
2. Analisi strutturale e demolizioni
   • Verifica se la parete di divisione tra i due box è portante o meno.
     • Se non portante, può essere abbattuta per unire i vani.
     • Se portante, serve un calcolo strutturale da parte di un ingegnere: in quel caso potresti dover inserire una trave in acciaio o un pilastro di sostegno.
   • Individua eventuali pilastri o travi da consolidare. Valuta la necessità di rifoderare elementi strutturali per motivi estetici/isolanti.
3. Involucro edilizio e murature interne
   • Nuove tramezzature:
     • Utilizza laterizio forato (spessore 8–10 cm) o blocchi in gesso-cartongesso su struttura metallica, a seconda delle esigenze di isolamento acustico e velocità di esecuzione.
     • Prevedi un intonaco interno (gesso o premiscelato) e, se necessario, un cappotto interno (per migliorare la coibentazione).
   • Isolamento termico:
     • Se la copertura del garage non è isolata, applica pannelli in EPS o rockwool sotto soletta di copertura (spessore minimo di 8–10 cm, in base alla zona climatica).
     • Se le pareti perimetrali sono in muratura semplice, valuta l’isolamento interno con pannelli coibentanti (ad es. EPS + rasatura).
   • Pavimentazione:
     • Appiattisci il massetto esistente o realizza un nuovo massetto alleggerito (spessore ca. 5 cm) con rete elettrosaldata.
     • Inserisci pannello isolante acustico se la quota pavimento del garage è direttamente su terreno (strato di sabbia‐cemento + isolamento + massetto).
     • Scegli gres porcellanato o piastrelle in ceramica per pavimento (grado di resistenza adatto ad abitazione).
4. Serramenti e infissi
   • Trasformazione del portone garage in portone pedonale + finestra/oscurità:
     1. Demolizione del vecchio portone a libro o basculante.
     2. Realizzazione di un nuovo stipite in muratura (o acciaio) per supportare l’apertura di dimensioni standard (ca. 80×210 cm).
     3. Installazione di porta blindata (classe 3/4), se desideri sicurezza, con rivestimento in legno o lamiera preverniciata.
     4. Se hai spazio, inserisci un piccolo finestrone/vasistas superiore (es. 80×50 cm) per luce naturale.
   • Finestre e buie:
     • Prevedi almeno 1 o 2 finestre verso l’esterno (rapporto aero-illuminante). Monta infissi in PVC o alluminio taglio termico con vetri basso emissivi (4/14/4 gas argon) per isolare l’ambiente.
     • Se il fronte del garage non ha aperture, valuta un lucernario o sistema di ventilazione meccanica controllata (VMC).

4. Impianto elettrico (secondo CEI 64-8)

1. Progettazione preventiva
   • Il progetto elettrico deve essere redatto da un tecnico abilitato iscritto a albo (per asseverazione). Deve includere:
     • Schema unifilare con dimensionamento dei cavi.
     • Quadro elettrico generale con protezioni magnetotermiche e differenziali.
     • Punti luce, prese, interruttori, punto TV/sat, rete dati (se prevista).
   • Calcola i carichi elettrici (forno, piano cottura, boiler, luci, prese) e dimensiona il contatore enel (anche aumento di potenza se necessario).
2. Realizzazione dell’impianto
   • Massetto radiante e canaline:
     • Prima di posare il massetto, stendi tubazioni corrugate da 16 mm per linee prese e da 20 mm per linee di forza.
   • Quadro elettrico:
     • Posiziona il quadro in un locale tecnico o disimpegno, a 140–150 cm da terra.
     • Installa: interruttore generale, interruttore differenziale 30 mA, linee dedicate (forno, piano cottura, lavatrice/ lavastoviglie).
   • Punti luce e prese:
     • Rispetta le distanze minime (prese a ≥ 30 cm da angoli, interruttori a 110 cm da pavimento, prese a 30 cm – 120 cm).
     • Predisponi almeno 5–6 prese in cucina, 3-4 nel soggiorno, 2 in camera, una in bagno (con protezione IP44) per asciugacapelli.
   • Messa a terra:
     • Realizza il dispersore a picchetto o nastro interrato, metti a terra quadri e tubazioni metalliche.
     • Redigi il libretto di impianto e la dichiarazione di conformità (ai sensi del D.M. 37/2008).
3. Illuminazione e sicurezza
   • Installa faretti LED incassati o plafoniere a basso consumo, con linee separate per illuminazione e forza motrice.
   • Prevedi un impianto di allarme (opzionale) e rilevatori di fumo (facoltativi ma consigliati).

5. Impianto idrico-sanitario (secondo UNI 9182, UNI 9182-15 e D.Lgs. 152/2006)

1. Allaccio alla rete idrica e fognaria
   • Contatta l’ATO (Ambito Territoriale Ottimale) per richiesta di allaccio:
     • Idrico: predisponi contatore privato (se non esistente).
     • Fognario: se il garage non era collegato, devi realizzare una condotta di scarico (diametro 100 mm) con pendenza ≥ 1 %.
   • Se l’edificio è in zona sprovvista di fognatura, installa una fossa Imhoff/dispersione autorizzata (verifica con ARPA/Comune).
2. Schema impianto e suddivisione ambienti
   • Bagno (ca. 4–5 m²): sanitari (wc, bidet, lavabo, box doccia).
     • Tubi in polipropilene per acqua calda e fredda (Ø 16 mm).
     • Scarichi in PVC da 40 mm (lavabo) e 50 mm (wc/bidet/doccia).
   • Cucina: lavello (scarico 40 mm), attacchi per lavastoviglie e lavatrice (2 scarichi 40 mm).
   • Boiler/scaldabagno: posizionato in verticale in bagno o in un ripostiglio tecnico.
   • Contatore idrico interno: posiziona l’idrometro (spesso già nel vano scala o in colonna condominiale).
3. Realizzazione dell’impianto
   1. Posa collettori: in un locale tecnico o incassati a muro, istalla collettori di distribuzione per acqua calda e fredda.
   2. Tubi acqua: posiziona tubazioni in polietilene reticolato (PE-RT) o multistrato (PEX/Alluminio/PEX) con isolamento termico su quelli dell’acqua calda.
   3. Scarichi: realizza pendenze regolari (1–2 %), con sifoni ispezionabili sotto lavabo e doccia.
   4. Scarico wc: collegalo a colonna montante o fognatura tramite curva a 87 ° e sifone.
   5. Impianto di ventilazione: se il bagno non ha finestra esterna, devi installare un aspiratore elettrico a soffitto con canale di mandata all’esterno (norma UNI 11430).
4. Materiali e finiture
   • Piastrelle ceramica a parete (fino a 2 m di altezza) e pavimento antiscivolo in gres porcellanato.
   • Sanitari sospesi (agevolano pulizia e dimensioni ridotte).
   • Miscelatori monocomando con canna alta per lavabo e miscelatore doccia da incasso.
5. Dichiarazione di conformità
   • L’installatore deve rilasciare la dichiarazione di conformità impianto idrosanitario (D.P.R. 447/1998).
   • Al termine, allegala alla pratica di CILA-Fine Lavori.

6. Opere murarie e finiture interne

1. Abbattimento e costruzione di tramezzi
   • Abbattimento pareti divisorie:
     • Smonta la parete esistente (cartongesso o laterizio).
     • Tieni conto di eventuali tubazioni o impianti passanti (anticipa spostamenti).
   • Costruzione dei nuovi tramezzi:
     • Per il bagno: blocchi di laterizio rettificato 8 cm + intonaco.
     • Per la camera e soggiorno: cartongesso su montanti metallici, con doppio strato di lastre 12,5 mm per isolamento acustico (soddisfa la normativa R’w ≥ 50 dB se adiacente ad abitazioni).
   • Intonaco interno: rasatura premiscelata (spessore 5 mm) e stuccatura sulle giunture.
2. Finitura pavimenti e rivestimenti
   • Stendi primer consolidante sul massetto, posiziona la piastrella con colla cementizia (classe C2S o C2TE).
   • Giunture minime di 2 mm con stucco epossidico (resistente all’umidità).
   • Soglie in marmo o travertino naturali per dislivelli (bagno, balcone).
3. Soffitti e controsoffitti
   • Se il soffitto esistente è basso, valuta l’installazione di un controsoffitto in cartongesso con isolamento acustico (lana di roccia).
   • Prevedi eventuali canaline per condotte di aria condizionata o passaggi impiantistici.
4. Imbiancatura e tinteggiatura
   • Dopo la rasatura, applica due mani di pittura traspirante (temperabile o lavabile per zone giorno).
   • In bagno e cucina utilizza smalto satinato.

7. Impianto di riscaldamento e climatizzazione

1. Scelta del tipo di riscaldamento
   • Radiatori idronici (caldaia a gas/metano condominiale o autonoma):
     • Posiziona termosifoni in alluminio/pur/alluminio in soggiorno e camera.
     • Prevedi nodo idraulico per ogni ambiente.
   • Pannelli radianti a pavimento (opzionale, più costoso ma efficiente):
     • Colloca tubazioni da 16 mm in reticolo (spaziatura 10–15 cm) prima del massetto.
     • Caldaia a condensazione con bollitore di accumulo per acqua calda.
   • Pompa di calore aria-acqua (se consentita e più efficiente):
     • Richiede spazio esterno per unità esterna; internamente un modulo idrico.
2. Climatizzazione estiva
   • Split a parete inverter (1 o 2 unità) con unità interna nel soggiorno e, se il budget lo consente, in camera.
   • Posa canaline refrigerante nelle tracce prima dell’intonaco.
3. Ventilazione meccanica controllata (VMC)
   • In assenza di finestre apribili per ogni locale, valuta VMC puntuale o decentralizzata per garantire ricambio aria e prevenire umidità.
   • Prevedi condotte esterne coibentate e bocchette in ogni ambiente.

8. Trasformazione del portone garage in ingresso principale

1. Rimozione del basculante/privileggio
   • Smonta completamente il portone da garage (basculante o sezionale).
   • Rimuovi telai e guide a parete.
2. Realizzazione stipite e riquadro porta
   • Apri la luce di passaggio (ca. 80×210 cm) sul muro di tamponamento (spessore minimo 30 cm).
   • Se il muro è portante, inserisci una trave in acciaio profilato (HEA/HEB) dimensionata dal tecnico strutturista, appoggiata su piastre in cls.
   • Posa di un nuovo setto murario (sp. 30 cm) con controtelaio per porta blindata.
3. Installazione porta blindata o in PVC/legno
   • Scegli porta ingresso in classe antieffrazione ≥ 3 (in base all’area).
   • Consigliabile telaio a taglio termico, profilo con schiuma isolante.
   • Monta soglia ribassata per eliminare barriere architettoniche (quota pavimento piano appartamento).
   • Guarnizioni per tenuta termica e acustica.
4. Realizzazione gradino o rampa
   • Se il garage è a quota inferiore rispetto al piano stradale, costruisci una rampa carrabile/gradino in c.a. con pendenza ≤ 10 % (normativa disabili) o scala (se consentito).
   • Finisci con pavimentazione antisdrucciolo.
5. Finiture esterne
   • Intonaco esterno in tinta con il resto della facciata.
   • Installazione citofono e videocitofono se in condominio.

9. Iter finale e collaudi

1. Collaudo strutturale (se richiesto)
   • Se durante l’intervento hai modificato elementi portanti (travi, pilastri), il tecnico incaricato deve caricare il collaudo statico relativo alla sicurezza.
   • Incomincia in cantiere le prove di carico (se necessario) su travi o pilastri.
2. Collaudo impianti
   • L’elettricista rilascia la dichiarazione di conformità D.M. 37/2008.
   • L’idraulico rilascia la dichiarazione di conformità D.P.R. 447/1998 (impianto idrico).
   • Se hai installato la caldaia, il termotecnico consegna l’Attestato di Controllo di Efficienza Energetica (DM 74/2013).
3. Redazione APE (Attestato di Prestazione Energetica)
   • Il certificatore energetico esegue verifica in loco (misure di spessore muri, infissi, potenze impianto), effettua calcolo degli indici di prestazione energetica e rilascia l’APE.
   • L’APE andrà depositato presso il Catasto Energetico Regionale (se previsto).
4. CILA di fine lavori
   • Prepara e presenta al Comune la Comunicazione di Fine Lavori (CILAFineLavori), allegando:
     • Documentazione fotografica “post-opera”.
     • Planimetrie as-built in scala 1:100 e 1:50.
     • Certificazioni di conformità impianti.
     • Dati di collaudo statico (se serve).
   • Rimani in attesa di eventuali controlli da parte del tecnico comunale (spesso entro 60 giorni).
5. Variazione catastale definitiva
   • Consegna la planimetria as-built aggiornata al Catasto (DOCFA) entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
   • Il catasto provvederà a cambiare la categoria da “C/6” a “A/3” e a uniformare i due box in un’unica unità immobiliare con nuova rendita.

10. Esempio pratico con due garage adiacenti

Immagina di avere due garage contigui, ciascuno di dimensioni 3 m × 6 m (superficie 18 m², altezza interna 2,70 m). Vuoi ricavarne un mini-appartamento di circa 36 m² netti. Ecco come potresti procedere:

1. Verifica vincoli
   • Contatta il Comune per controllare se la volumetria attuale (2 × 18 × 2,70 = 97,2 m³) soddisfa le altezze minime e se il rapporto aero-illuminante è raggiungibile (se inserisci due finestre da 1 m², hai 2 m² di finestratura su 36 m² (rapporto 1/18 < 1/8): dovrai cercare più aperture o VMC).
2. Progetto di massima
   • Pianta:
     • Garage A (18 m²): cucina/soggiorno (12 m²), antibagno e bagno (4 m² + 2 m² di disimpegno).
     • Garage B (18 m²): camera da letto (12 m²) + guardaroba/ripostiglio (6 m²).
   • Distribuzione: unisci i due box abbattendo la parete centrale (non portante).
3. Pratica edilizia
   • Presenti SCIA per cambio destinazione d’uso + progetto architettonico + strutturale (anche se non modifichi parti portanti).
4. Opere strutturali
   • Abbatti il muro divisorio (cartongesso) e verifica eventuali porzioni di muratura portante residua.
   • Se il pavimento ha differenze di quota, esegui massetto nuovo per uniformare quota finita abitazione.
5. Impianti
   • Elettrico:
     • Collettore posizionato in ripostiglio Guardaroba (Cappa cucina, luci, prese, pompa di ventilazione bagno).
   • Idraulico:
     • Tubazioni PEX con isolamento per acqua calda e fredda, scarichi PVC (bagno e cucina).
   • Riscaldamento:
     • Due caloriferi in alluminio (soggiorno e camera) collegati alla caldaia murale a condensazione.
     • Predisposizione pompe di circolazione, vaso di espansione, valvole termostatiche.
6. Serramenti e coibentazione
   • Muri perimetrali coibentati internamente con pannelli EPS 10 cm + intonaco.
   • Nuove finestre:
     • Soggiorno (Garage A): 120 × 140 cm su parete esistente del box.
     • Camera (Garage B): 100 × 120 cm su lato opposto.
   • Porta d’ingresso blindata (80 × 210 cm) al posto di uno dei due portoni.
7. Finiture
   • Piastrelle 60×60 cm in zona giorno, gres 30×60 cm in bagno, parquet laminato in camera.
   • Intonaco civile e pittura traspirante in bianco caldo.
8. Documentazione finale
   • CILA di fine lavori, APE classe “E” o superiore, aggiornamento catastale.

Punti chiave da non dimenticare

• Normativa igienico-sanitaria: il Regolamento Edilizio Comunale potrebbe imporre requisiti minimi per bagni e cucine (es.: altezza, aerazione, ventilazione).
• Norme acustiche (D.P.C.M. 5/12/1997): isolare pareti e soffitto se i garage confinano con abitazioni o vie di passaggio/stradali rumorose.
• Norme sismiche: se sei in zona sismica 1, 2 o 3, segui l’NTC 2018 per idoneità strutturale.
• Classificazione energetica: orientati verso infissi con prestazioni di trasmittanza Uw ≤ 1,4 W/m²K e cappotto interno o esterno per contenere i consumi.

Sintesi dei passaggi in tabella (esemplificativa)

Conclusioni

Trasformare due garage adiacenti in un mini-appartamento richiede:

• Verifiche accurate di vincoli e normative comunali.
• Progettazione integrata (architettonica, strutturale e impiantistica) affidata a professionisti abilitati.
• Iter amministrativo (SCIA/CILA, eventuale Permesso di Costruire, variante catastale).
• Realizzazione tecnica: demolizioni, murature, impianti elettrico e idraulico, serramenti, isolamento, finiture.
• Collaudo e consegna: certificazioni impianti, APE, CILA di chiusura, accatastamento finale.

Seguendo questi passaggi potrai ottemperare sia ai requisiti tecnici sia a quelli legali, ottenendo un mini-appartamento a norma di legge e confortevole. Buon lavoro!

Costo per Fare questa trasformazione, anche aspettando una sanatoria

Ecco una stima dettagliata, step by step, dei lavori e dei relativi costi per trasformare un garage di circa 2-3 auto (50 m² circa) in un mini-appartamento. I prezzi indicati sono medi di mercato in Italia (zona centro-nord) e possono variare in base a: regione/comune, livello qualitativo dei materiali e del capitolato, imprese coinvolte, eventuali incentivazioni fiscali (Ecobonus, Sismabonus, ecc.).

1. Progettazione e pratiche edilizie

1. Consulenza preliminare (architetto/ingegnere): verifica fattibilità, rilievo misure, sopralluogo
   • Costo indicativo: € 500 – € 800
2. Pratiche comunali (SCIA o Permesso di Costruire): redazione piante, relazioni tecniche, formula e deposito pratica
   • Parcella tecnico (architetto/ingegnere): 8 %–10 % dell’importo lavori complessivo (ma almeno € 1.500–€ 2.000)
   • Diritti di segreteria e oneri comunali: € 700 – € 1.200
3. Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione (se l’importo lavori supera i € 70.000, o se più imprese):
   • Parcella: € 1.000 – € 1.500 (totale)

Totale progettazione e pratiche: € 3.700 – € 6.000

2. Demolizioni e rimozioni

• Rimozione pavimento e battiscopa esistenti
  • Costo: 15 – 20 €/m²
• Demolizione pareti di divisione (se necessarie) e tracce per impianti
  • Costo: 20 – 25 €/m² di parete
• Smaltimento macerie (container + trasporto)
  • 1 container 7 m³ → € 300–€ 400

Totale demolizioni:

• Pavimento (50 m² × € 20) ≃ € 1.000
• Pareti (supponendo 20 m² di vecchie murature) (20 × € 25) ≃ € 500
• Smaltimento: ≃ € 350

≈ € 1.850

3. Opere murarie e orditure strutturali

1. Realizzazione nuovi tramezzi (ad es. blocchi forati 8 cm o cartongesso con struttura metallica, secondo esigenze):
   • Blocco forato + intonaco su entrambe le pareti: 150 – 200 €/m² di parete finita
   • Cartongesso coibentato (CB): 80 – 120 €/m²
   • Metri lineari stimati per suddividere zona giorno, zona notte, bagno: circa 20 m lineari (h 2,70 m) → superficie totale equivalente 54 m²
   • Scelta media (cartongesso coibentato): 54 m² × € 100 ≃ € 5.400
2. Eventuale allargamento ed intonaci
   • Se bisogna modificare l’ingresso (portone garage → porta d’ingresso)
   • Rimozione del portone e apertura nuovo vano: € 800 – € 1.200
   • Intonaco civile interno: 20 €/m² (50 m² plafone + pareti interne) = 50 × 20 = € 1.000 (ma parte di questo potrebbe essere compreso nel prezzo dei tramezzi se intonacano entrambi i lati)

Totale opere murarie (con cartongesso):

• Tramezzi: ≃ € 5.400
• Apertura vano porta + intonaco complementare: ≃ € 2.200

≈ € 7.600

4. Isolamento termico e impermeabilizzazione

1. Coibentazione pareti perimetrali (se necessario; spesso la muratura del garage non è isolata)
   • Cappotto interno leggero o pareti doppia parete con isolante (pannelli polistirene estruso, fibra di legno, lana di roccia): 50 – 70 €/m²
   • Superficie calpestabile perimetrale ≃ 30 m² (stima) → 30 × € 60 = € 1.800
2. Pavimento galleggiante coibentato (soprattutto se il solaio è a diretto contatto con l’esterno)
   • Sottofondo alleggerito + pannello isolante + massetto: 60 – 80 €/m²
   • 50 m² × € 70 = € 3.500
3. Impermeabilizzazione (battiscopa e zonalità bagno)
   • € 20 – 30 €/m²
   • Bagno ≃ 5 m² × € 25 = € 125

Totale isolamento & impermeabilizzazioni:

• Pareti perimetro: € 1.800
• Pavimento coibentato: € 3.500
• Impermeabilizzazione bagno: € 125

≈ € 5.425

5. Impianto idraulico

1. Collegamento alla rete idrica e fognaria
   • Pratica allaccio o riscontro rete: € 500 – € 1.000
2. Posa tubazioni acqua calda/fredda
   • Diramazioni per bagno e cucina: 50 – 70 €/m² (superficie utile)
   • 50 m² × € 60 = € 3.000
3. Scarichi
   • Trivellazione, pendenze, sifoni: 40 – 60 €/m²
   • 50 m² × € 50 = € 2.500
4. Punto acqua per lavatrice (se previsto)
   • Aggiunta: € 150 – € 200
5. Caldaia murale a condensazione (da parete) + allaccio gas/metano
   • Caldaia ≃ € 800 – € 1.200 (modello piccolo 24 kW)
   • Manodopera per posa allaccio e collaudo: € 500 – € 600

Totale impianto idraulico (compreso caldaia e allacci):

• Rete idrica/fognaria: € 800
• Tubazioni + scarichi: € 5.500
• Punto acqua lavatrice: € 175
• Caldaia + installazione: € 1.400

≈ € 7.875

6. Impianto elettrico

1. Quadro elettrico + contatore
   • Quadro domestico standard + messa a norma + contatore: € 800 – € 1.000
2. Posa cavi, frutti, prese, interruttori, punti luce
   • Costruzione di un mini appartamento (50 m²): 300 – 400 €/punto (incluso materiale + manodopera)
   • Stima punti:
     • Cucina: 6 punti (prese e frutti vari): 6 × € 350 = € 2.100
     • Zona giorno: 4 punti (plafoniere, prese): 4 × € 350 = € 1.400
     • Camera notte: 4 punti: 4 × € 350 = € 1.400
     • Bagno: 3 punti (lux, presa, scaldasalviette): 3 × € 350 = € 1.050
     • Corridoio/disimpegno: 2 punti: 2 × € 350 = € 700
   • Totale manodopera e materiali: ≃ € 6.650
3. Illuminazione interna (plafoniere, faretti, applique)
   • Lampade basiche: € 50 – € 100 cad.
   • Stima 6 corpi luce: 6 × € 75 = € 450
4. Predisposizione connettività (antenna TV, Internet, telefono)
   • € 200 – € 300

Totale impianto elettrico:

• Quadro + contatore: € 900
• Cavi/frutti/punti: € 6.650
• Illuminazione: € 450
• Predisposizione reti: € 250

≈ € 8.250

7. Serramenti e infissi

1. Sostituzione portone garage con porta finestra/porta d’ingresso
   • Porta blindata base: € 800 – € 1.200
   • Se si vuole portar luce (porta-finestra): € 1.500 – € 2.500
   • Manodopera posa: € 400 – € 600
2. Finestre/vasistas (se non è già presente almeno una finestra per normativa)
   • Finestra in PVC doppio vetro 120 × 120: € 400 – € 600 cad.
   • Stima 2 finestre: 2 × € 500 = € 1.000
   • Manodopera posa + controtelaio: € 200 ­– € 300 cad. → 2 × € 250 = € 500
3. Tapparelle o avvolgibili
   • € 100 – € 150 cad.
   • 2 finestre: 2 × € 125 = € 250
4. Zanzariere (opzionali)
   • € 80 – € 120 cad.
   • 2 × € 100 = € 200

Totale serramenti e infissi:

• Porta (finestra/ingresso): € 2.500 (fa media tra € 2.000 e € 3.000)
• 2 finestre PVC + posa: € 1.500
• Tapparelle: € 250
• Zanzariere: € 200

≈ € 4.450

8. Pavimenti e rivestimenti

1. Pavimento zona giorno/notte
   • Gress porcellanato o parquet laminato: 30 – 50 €/m² (incluso posa)
   • 40 m² (escludendo bagno e zona ingresso): 40 × € 40 = € 1.600
2. Pavimento bagno
   • Ceramica 20 × 20 o similare antiscivolo: 30 – 40 €/m² (incluso posa)
   • 5 m² × € 35 = € 175
3. Rivestimenti bagno (pareti)
   • Ceramica base (fino a 1,80 m di altezza): 25 – 35 €/m² incluso posa
   • Superficie circa 20 m² (tutte le pareti perimetrali) → 20 × € 30 = € 600
4. Rivestimenti cucina (schienale sopra piano lavoro)
   • Paraschizzi 1,5 × 3 m ≃ 4,5 m² × € 30 = € 135

Totale pavimenti & rivestimenti:

• Zona giorno/notte: € 1.600
• Bagno pavimento: € 175
• Bagno pareti: € 600
• Paraspruzzi cucina: € 135

≈ € 2.510

9. Bagno (sanitari e arredobagno)

1. Sanitari (wc, bidet, lavabo sospeso o da appoggio)
   • Set base: € 400 – € 600
   • Installazione/manodopera compresa in impianto idraulico, ma considerare € 100 di fissaggi/collegamenti
2. Doccia (box doccia 80 × 80, piatto, colonna doccia)
   • Box doccia acrilico/vetro: € 300 – € 500
   • Piatto doccia + colonna: € 200 – € 300
   • Montaggio: € 150 – € 250
   • TOTALE doccia: ≃ € 900
3. Mobile bagno + specchio + rubinetterie
   • Mobile sospeso base (lavabo + base): € 300 – € 500
   • Specchio + mensole: € 100 – € 150
   • Rubinetteria lavabo + doccia: € 200 – € 300
   • TOTALE arredobagno: ≃ € 1.000

Totale bagno (compresi sanitari, doccia, arredobagno):

• Sanitari: € 500
• Doccia: € 900
• Mobile + specchio + rubinetteria: € 1.000

≈ € 2.400

10. Cucina

1. Cucina componibile base (ante laminato, basi 2 m lineari circa con lavello e piano cottura)
   • Prezzo kit: € 2.000 – € 3.000 (inclusi moduli, top in laminato, lavello inox, piano cottura a gas base)
2. Installazione elettrodomestici e allacci
   • Lavello giù nel piano: compreso nel montaggio cucina
   • Forno e piano cottura (allacci gas ed elettrico): € 200 – € 300
   • Cappa aspirante: € 200 – € 400
3. Massetto di sottofondo piano cucina (se necessario)
   • Incluso in piastrellatura pavimento (v. punto 8)

Totale cucina (mobilio + montaggio + aluccamenti):

• Cucina componibile: € 2.500
• Installazione e allacci: € 300
• Cappa: € 300

≈ € 3.100

11. Impianto di riscaldamento/climatizzazione

1. Riscaldamento autonomo con caldaia a condensazione: incluso parte nell’idraulico (v. punto 5), ma servono i radiatori o fan-coil:
   • Radiatori (4 elementi in alluminio o acciaio): € 400 – € 600 cad.
   • Totale radiatori: 4 × € 500 = € 2.000
   • Manodopera installazione: € 300 – € 500
2. Climatizzazione estiva (opzionale): con pompa di calore inverter monosplit (1 unità interna + 1 unità esterna)
   • Macchinario base (9 .000–12 .000 BTU): € 700 – € 1.000
   • Posa e collaudo: € 300 – € 400

Totale riscaldamento + condizionamento (opzionale):

• Radiatori + posa: € 2.500
• Clima monosplit + posa: € 1.000

≈ € 3.500

12. Pavimenti interni rifiniture e pittura

1. Tinteggiatura pareti e soffitti (2 mani di pittura lavabile, preparazione intonaco)
   • 10 – 15 €/m²
   • Sup. lorda interna ≃ (50 m² pavimenti + 60 m² pareti) = 110 m² × € 12,5 = € 1.375
2. Finiture battiscopa
   • € 3 – € 5 al metro lineare
   • Perimetro stanza ≃ 30 m × € 4 = € 120

Totale finiture pittura e battiscopa:

• Pittura: € 1.375
• Battiscopa: € 120

≈ € 1.495

13. Finiture finali e pulizie

1. Montaggio porte interne (anta tamburata laccata):
   • Porta € 200 – € 350 cad.
   • Manodopera € 100 cad.
   • Stima n. 2 porte interne: (2 × € 275) + (2 × € 100) = € 750
2. Maniglie, accessori porte
   • € 50 – € 80 cad.
   • 2 porte × € 65 = € 130
3. Pulizie finali di cantiere
   • € 200 – € 300

Totale finiture finali:

• Porte interne + montaggio: € 750
• Maniglie: € 130
• Pulizie: € 250

≈ € 1.130

Riepilogo dei costi per categoria

Nota: Aggiungendo gli oneri professionali (architetto, CSE, ecc.) nella parte “Progettazione” e qualche margine di imprevisto (circa 10 % sul totale lavori), il preventivo complessivo può salire fino a € 55.000 – € 60.000.

Consigli pratici

1. Verifica incentivazioni fiscali
   • Se esegui lavori di riqualificazione energetica (isolamento) o ristrutturazione edilizia, puoi accedere all’Ecobonus/Ristrutturazione con detrazione Irpef al 50 %–65 %.
   • Per il cambio di destinazione d’uso (garage → residenziale), verifica con il Comune eventuali vincoli: spesso servono almeno 2 aperture su prospetti differenti per requisiti igienico-sanitari.
2. Ordina i lavori in modo logico
   1. Pratiche e rilievi
   2. Demolizioni e opere murarie strutturali
   3. Isolamenti e coibentazioni
   4. Impianti idraulico ed elettrico (cavidotti, tracce, tubazioni)
   5. Chiusura e intonaci di finitura
   6. Serramenti e infissi esterni
   7. Pavimentazioni e rivestimenti bagno
   8. Montaggio cucina e arredobagno
   9. Pittura e tinteggiatura
   10. Finiture porte interne e accessori
   11. Pulizie finali e collaudo impianti
3. Scelta delle imprese
   • Confronta almeno 2–3 preventivi per ciascuna categoria (edile, idraulico, elettrico, ecc.).
   • Assicurati che le imprese siano in regola con DURC, INAIL e INPS.
4. Margine per imprevisti
   • Inserisci in budget un +10 % per imprevisti (guasti strutturali non previsti, adeguamenti normativi, ritrovamenti di tubi o cavi nascosti).

Conclusione

Per un garage di 50 m² da trasformare in mini-appartamento, il costo complessivo (chiavi in mano) si aggira mediamente tra € 50.000 e € 60.000. Ovviamente, scegliendo materiali di fascia più alta (es. parquet di pregio, infissi in legno), il prezzo può aumentare, mentre optando per soluzioni più economiche (es. piastrelle base, caldaia di fascia economica) si può contenere intorno ai € 45.000 – € 48.000.

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