Quanto costa una casa a Milano? Cerchiamo di capirlo, quartiere per quartiere. Il presente rapporto offre un’analisi approfondita del mercato immobiliare residenziale milanese, confermando il suo status di centro urbano più dinamico e costoso d’Italia. Si esaminano i valori immobiliari attuali, l’impatto sfumato dell’inchiesta urbanistica in corso e i fattori fondamentali che sottostanno alla notevole solidità del mercato.
I prezzi medi degli immobili residenziali a Milano continuano la loro traiettoria ascendente, con significative disparità tra i quartieri. Mentre le aree centrali e di prestigio registrano valori elevati che superano i 10.000 €/m², le zone periferiche stanno vivendo una robusta crescita percentuale, trainata dalla gentrificazione e dall’espansione dello sviluppo urbano.
Nonostante l’attenzione mediatica e il blocco di numerosi cantieri a causa dell’inchiesta urbanistica, il consenso degli esperti indica che questa situazione non porterà a una diminuzione dei prezzi degli immobili. Al contrario, limitando l’offerta di nuove abitazioni, l’indagine potrebbe paradossalmente contribuire a mantenere o addirittura aumentare i valori in un mercato già caratterizzato da una sotto-offerta.
La forza del mercato è radicata nell’attrattività economica duratura di Milano, nella crescita demografica continua e nei progetti strategici di rigenerazione urbana. I forti investimenti nazionali e internazionali, uniti a un persistente squilibrio tra domanda e offerta, assicurano la salute fondamentale del mercato.
L’area metropolitana circostante (hinterland) sta assumendo un’importanza crescente, offrendo punti di prezzo più accessibili e proprietà più ampie. Questo segmento è destinato a un continuo apprezzamento del valore, fungendo da estensione cruciale del vivace mercato centrale di Milano.
1. Panoramica del Mercato Immobiliare Milanese: Dati Attuali e Tendenze Generali
Questa sezione stabilisce lo stato attuale e il contesto storico del mercato immobiliare milanese, preparando il terreno per un’analisi più approfondita dei costi specifici per quartiere e delle proiezioni future.
1.1. Prezzi Medi di Compravendita e Affitto a Milano (Giugno/Luglio 2025)
Milano si conferma costantemente come la città più costosa d’Italia per il settore immobiliare. A giugno 2025, il prezzo medio per le proprietà residenziali in vendita si attestava a €5.532/m², con valori che variavano significativamente da €3.106/m² a €10.971/m².1 Un’altra valutazione per luglio 2025 indica una media di
€5.068/m² per gli appartamenti e €3.497/m² per le case.2 A maggio 2025, Idealista ha riportato una media di
€5.104/m² per la città.3 Queste cifre sottolineano lo status premium di Milano, che supera nettamente altre grandi città italiane; ad esempio, da gennaio a luglio 2025, la media di Milano di €5.470/m² contrasta fortemente con i €3.550/m² di Roma, i €2.930/m² di Napoli e i €2.060/m² di Torino.4
Il mercato degli affitti riflette anch’esso un’elevata domanda. A giugno 2025, il canone medio era di €22.52/m² al mese.1 Nel complesso, il mercato degli affitti è stato dinamico, mostrando un aumento medio del
3,4% nei canoni nell’ultimo anno.5 I prezzi di vendita hanno continuato la loro tendenza al rialzo, con un aumento dell’1,39% da giugno 2024 (€5.456/m²) a giugno 2025 (€5.532/m²).1 Idealista conferma ciò, mostrando una variazione del +2,4% rispetto a giugno 2024 per i prezzi di vendita.3 Sebbene i prezzi degli affitti abbiano registrato una leggera diminuzione a breve termine dello 0,88% da giugno 2024 a giugno 2025 1, la tendenza più ampia suggerisce aumenti continui, in particolare nelle aree periferiche e vicino alle linee della metropolitana.6
La presenza di dati sui prezzi medi leggermente variabili da diverse fonti autorevoli (Immobiliare.it, Idealista, RealAdvisor) per periodi simili (giugno/luglio 2025) 1 non costituisce una contraddizione, ma piuttosto un risultato atteso di metodologie diverse (ad esempio, prezzi di listino rispetto a prezzi di transazione, tecniche di aggregazione dei dati). Questo evidenzia l’importanza di considerare la
tendenza complessiva piuttosto che concentrarsi su un singolo numero preciso. Il leggero calo a breve termine dei prezzi degli affitti a giugno 2025 1, a fronte di un contesto di aumenti annuali generali 5 e proiezioni future 6, suggerisce che tali fluttuazioni minori sono probabilmente stagionali o aggiustamenti temporanei del mercato, non indicatori di un calo fondamentale. Il premio di prezzo costante e significativo di Milano rispetto ad altre grandi città italiane 4 stabilisce saldamente la sua posizione unica nel mercato. Per gli stakeholder più esigenti, ciò implica che, sebbene i punti dati specifici possano variare, la narrazione generale dei valori immobiliari elevati e in apprezzamento di Milano rimane solida. Le decisioni di investimento dovrebbero essere guidate da queste forti tendenze sottostanti e dai vantaggi strutturali, piuttosto che essere influenzate da oscillazioni di mercato minori e a breve termine.
1.2. Andamento Storico dei Prezzi: La Crescita Ininterrotta di Milano (Ultimi 5-10 anni)
Il mercato immobiliare di Milano ha dimostrato un notevole apprezzamento a lungo termine, consolidando la sua posizione di leader della crescita in Italia. Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle case in città sono aumentati di un impressionante 36%.7 Il mercato ha toccato il suo minimo nel 2016, con una diminuzione dei prezzi del 13,6% 8, ma da allora ha intrapreso una traiettoria di crescita sostenuta che nemmeno la pandemia globale è riuscita a fermare.8
Il 2022 ha segnato un picco significativo di crescita, con un aumento dei valori del 6,9%.8 Il mercato ha iniziato a mostrare un’inversione di tendenza già nel 2015, con un aumento dello 0,7%, in controtendenza rispetto ai cali nazionali.9 Sebbene vi sia stata una lieve contrazione dello 0,8% nella seconda metà del 2015 10, il periodo successivo all’Expo 2015 4 è stato caratterizzato da un apprezzamento del valore sostanziale e costante.
La crescita costante osservata nell’ultimo decennio, in particolare la forte ripresa e l’apprezzamento sostenuto dal 2016 8, indica fattori strutturali profondamente radicati nell’economia e nello sviluppo urbano di Milano. Il riferimento all’Expo 2015 4 come momento cruciale suggerisce che grandi eventi internazionali e i successivi progetti di rigenerazione urbana su larga scala hanno agito come potenti catalizzatori, attirando investimenti significativi e un afflusso di popolazione. Questo ha creato un ciclo di auto-rafforzamento in cui l’attrattività urbana e la vitalità economica, in costante miglioramento, alimentano continuamente la domanda e, di conseguenza, l’apprezzamento del valore degli immobili. La capacità del mercato non solo di riprendersi da un calo significativo, ma anche di sostenere la crescita attraverso una crisi sanitaria globale (pandemia) 8, sottolinea la sua eccezionale resilienza rispetto ad altri mercati. Questa robusta performance storica fornisce una solida base empirica per la fiducia nella stabilità del mercato milanese. Suggerisce che le sfide attuali, come l’inchiesta urbanistica, saranno probabilmente assorbite da queste potenti forze di mercato sottostanti, piuttosto che alterare fondamentalmente la traiettoria di lungo termine dei valori immobiliari. La forza intrinseca del mercato è in grado di resistere a significative pressioni esterne.
2. Costo per Quartiere: Una Mappa Dettagliata dei Valori Immobiliari
Questa sezione fornisce una visione granulare dei costi degli immobili a Milano, classificando i quartieri per prezzo ed evidenziando le aree di crescita significativa, offrendo una mappa dettagliata per potenziali acquirenti e investitori.
2.1. I Quartieri di Prestigio: Eccellenza e Costi Elevati
Le aree più esclusive e costose di Milano per l’acquisto e l’affitto di immobili sono prevalentemente centrali o immediatamente adiacenti ai principali centri economici e culturali.
- Centro: Comanda i prezzi più alti, con una media di €10.971/m² per le vendite e €30.61/m² per gli affitti.1 Le proiezioni indicano che quest’area supererà gli €11.000/m² entro novembre 2025, raggiungendo €11.102/m².6
- Garibaldi, Moscova, Porta Nuova: Questi quartieri moderni e molto ricercati si attestano a quasi €9.900/m² per le vendite 12, in particolare €9.866/m² a giugno 2025, con affitti a €29.63/m².1 È previsto un leggero aumento, che raggiungerà €10.096/m² entro novembre 2025.6
- Arco della Pace, Arena, Pagano: Queste aree hanno prezzi simili, quasi €9.500/m² per le vendite 12, in particolare €9.467/m² a giugno 2025, e €27.22/m² per gli affitti.1 Si prevede che raggiungeranno €9.917/m² entro novembre 2025.6
- Quadronno, Palestro, Guastalla: Queste prestigiose zone residenziali si avvicinano ai €9.000/m² per le vendite 12, in particolare €8.947/m² a giugno 2025, con affitti a €27.52/m².1 Le previsioni mostrano un aumento a €9.338/m² entro novembre 2025.6
Il segmento immobiliare di lusso in queste aree ha mantenuto una domanda robusta per tutto il 2024, in gran parte non influenzato dalle tendenze economiche generali o dalle fluttuazioni dei tassi di interesse. Ciò è attribuito a una prevalenza di acquirenti con elevata capacità di spesa e a un crescente interesse da parte di investitori internazionali.13
I prezzi costantemente elevati e in crescita previsti in queste aree centrali di pregio 1 riflettono più che la semplice domanda locale; indicano la crescente integrazione di Milano nel mercato immobiliare di lusso globale. La significativa presenza di investitori stranieri in questo segmento 13 suggerisce che queste aree sono percepite come rifugi sicuri per il capitale, offrendo apprezzamento del valore a lungo termine e prestigio. Inoltre, molte di queste zone (ad esempio, Porta Nuova, CityLife) sono le dirette beneficiarie di progetti di rigenerazione urbana su larga scala e di alta qualità 14, che creano ambienti di vita e di lavoro moderni e attraenti, consolidando ulteriormente il loro status premium. Questi quartieri di punta fungono da barometro per la forza complessiva del mercato milanese, dimostrando la sua capacità di attrarre e sostenere investimenti di alto valore. La loro continua crescita contribuisce in modo significativo al prezzo medio della città, e il loro appeal per gli acquirenti internazionali fornisce un cuscinetto contro le fluttuazioni del mercato puramente domestico, rafforzando la solidità fondamentale del mercato.
2.2. Le Zone Semicentrali: Equilibrio tra Accessibilità e Qualità
Queste aree offrono un compromesso strategico, fornendo vicinanza ai servizi centrali e buona connettività a prezzi più accessibili rispetto ai quartieri di lusso.
- Porta Romana, Cadore, Montenero: Media di €7.279/m² per le vendite e €23.81/m² per gli affitti.1
- Porta Venezia, Indipendenza: Vendite a €7.792/m² e affitti a €24.76/m².1
- Solari, Washington: Vendite a €7.012/m² e affitti a €23.67/m².1
- Città Studi, Susa: Prezzi di €5.738/m² per le vendite e €20.79/m² per gli affitti.1
- Fiera, Sempione, City Life, Portello: Media di €6.804/m² per le vendite e €23.47/m² per gli affitti.1
I prezzi in queste zone semicentrali (ad esempio, €5.000-€8.000/m² 1) sono significativamente inferiori rispetto alla fascia più alta, rendendole l’obiettivo principale per una fetta più ampia di residenti e professionisti milanesi. Il fatto che i bilocali e le proprietà tra i 50 e gli 85 metri quadrati siano le tipologie più ricercate e acquistate a Milano 16 è direttamente correlato all’offerta tipica e all’accessibilità economica in queste aree. Questo segmento rappresenta la base ampia della domanda locale, guidata dalla qualità della vita, dall’accesso ai servizi e da tempi di pendolarismo ragionevoli. Queste zone sono cruciali per la salute generale e la liquidità del mercato milanese. La loro domanda sostenuta e l’apprezzamento moderato dei prezzi indicano un mercato equilibrato in cui la capacità di acquisto locale può ancora trovare opzioni valide. Ciò impedisce che il mercato diventi esclusivamente un dominio di lusso, garantendo una partecipazione più ampia e stabilità.
2.3. Le Periferie e i Quartieri in Forte Rivalutazione: Nuove Opportunità
Queste aree, sebbene più distanti dal centro assoluto, offrono punti di ingresso significativamente più bassi e spesso spazi più ampi, attirando una crescente fetta di acquirenti.
- Zone emergenti e più accessibili (Giugno 2025):
- Bisceglie, Baggio, Olmi: Le più convenienti, a €3.106/m² per le vendite e €15.68/m² per gli affitti.1
- Cimiano, Crescenzago, Adriano: Vendite a €3.678/m² e affitti a €18.03/m².1
- Affori, Bovisa: Vendite a €3.867/m² e affitti a €19.11/m².1
- Ponte Lambro, Santa Giulia: Vendite a €3.377/m² e affitti a €17.19/m².1
- Crescita significativa nelle periferie (Ultimi 5 anni): Questi quartieri hanno mostrato notevoli aumenti percentuali, indicando una forte gentrificazione e uno sviluppo continuo, rendendoli opportunità di investimento attraenti.
- Viale Certosa, Cascina Merlata: Ha registrato un aumento dei prezzi del +46%.7
- Corvetto, Rogoredo: Ha visto un aumento del +42%.7
- Forlanini: Ha registrato anch’esso un aumento del +42%.7
- Affori, Bovisa: I prezzi sono cresciuti del +41%.7
- Precotto, Turro: Ha mostrato un aumento del +40%.7
- Aumenti previsti (Novembre 2024 a Novembre 2025): Le proiezioni confermano una continua forte crescita in queste aree.
- Cimiano, Crescenzago, Adriano: Previsto un aumento del +12,7%.6
- Affori, Bovisa: Previsto un aumento dell’+11,2%.6
- Precotto, Turro: Proiettato un aumento del +10,1%.6
- Udine, Lambrate: Previsto un aumento dell’+8,9%.6
- Ripamonti, Vigentino: Previsto anch’esso un aumento dell’+8,9%.6
Nel 2024 sono state registrate oltre 16.000 transazioni nelle periferie milanesi, dove i prezzi medi variano tra €3.200 e €3.900/m².16 Quartieri come Bicocca, San Siro e Chiaravalle stanno attirando un crescente interesse online, dimostrando che queste aree offrono una desiderabile qualità della vita e razionalità economica.16
Gli aumenti percentuali sostanziali nelle aree periferiche 6 sono una chiara manifestazione dell’espansione urbana e del processo di gentrificazione di Milano. Man mano che le aree centrali raggiungono il picco di accessibilità economica, la domanda si riversa naturalmente verso zone periferiche più accessibili, ma sempre meglio collegate e riqualificate. Questo non è semplicemente una ricerca di prezzi più bassi; è guidato dalla promessa di infrastrutture migliorate, nuovi sviluppi urbani (ad esempio, Cascina Merlata, Corvetto-Rogoredo 7) e una migliore qualità della vita. Il “boom” osservato in queste aree negli ultimi cinque anni 7 conferma che esse rappresentano ancora significative opportunità di investimento, offrendo spesso rendimenti percentuali più elevati su un capitale iniziale inferiore rispetto alle aree centrali già sature. Questa tendenza indica un riequilibrio dinamico della creazione di valore nel tessuto urbano di Milano. Evidenzia il ruolo critico degli investimenti pubblici e privati nelle infrastrutture e nella pianificazione urbana per sbloccare il potenziale di aree precedentemente sottovalutate. Per gli investitori, queste zone offrono opportunità interessanti per un futuro apprezzamento del capitale, mentre per i pianificatori urbani, sottolineano la necessità di strategie di sviluppo integrate che possano gestire e sostenere questa crescita esterna in modo sostenibile.
Tabella: Prezzi Medi di Vendita e Affitto al Metro Quadro per Quartiere a Milano (Giugno/Luglio 2025 con Proiezioni Novembre 2025)
| Quartieri | Vendita (€/m²) Giu/Lug 2025 1 | Affitto (€/m²) Giu/Lug 2025 1 | Previsione Vendita (€/m²) Nov 2025 6 | Variazione Vendita Nov 25 vs Nov 24 6 | Previsione Affitto (€/m²) Nov 2025 6 | Variazione Affitto Nov 25 vs Nov 24 6 |
| Centro | 10.971 | 30.61 | 11.102 | 2.7% | 34.6 | 11.8% |
| Garibaldi, Moscova, Porta Nuova | 9.866 | 29.63 | 10.096 | 1.6% | 31.6 | 5.6% |
| Arco della Pace, Arena, Pagano | 9.467 | 27.22 | 9.917 | 5.3% | 28.4 | 2.9% |
| Quadronno, Palestro, Guastalla | 8.947 | 27.52 | 9.338 | 3.5% | 29.7 | 7.6% |
| Genova, Ticinese | 8.033 | 25.1 | 8.060 | 1.5% | 26.7 | 4.8% |
| Porta Venezia, Indipendenza | 7.792 | 24.76 | 7.754 | 0.2% | 25.5 | 6.4% |
| Porta Romana, Cadore, Montenero | 7.279 | 23.81 | 7.188 | 3.0% | 24.0 | 2.5% |
| Solari, Washington | 7.012 | 23.67 | 7.279 | 3.4% | 25.2 | 5.4% |
| Fiera, Sempione, City Life, Portello | 6.804 | 23.47 | 6.987 | 3.8% | 24.4 | 3.9% |
| Centrale, Repubblica | 6.655 | 23.51 | 6.516 | -1.4% | 25.3 | 5.8% |
| Navigli | 6.449 | 23 | 6.565 | 0.6% | 24.6 | 4.3% |
| Cenisio, Sarpi, Isola | 6.424 | 22.98 | 6.653 | 3.4% | 25.2 | 6.1% |
| Città Studi, Susa | 5.738 | 20.79 | 5.988 | 7.0% | 21.5 | 5.3% |
| Maggiolina, Istria | 5.249 | 20.16 | 5.280 | 3.7% | 22.0 | 5.6% |
| Porta Vittoria, Lodi | 5.225 | 21.16 | 5.170 | 3.6% | 22.3 | 7.9% |
| Napoli, Soderini | 5.460 | 19.23 | 5.745 | 5.6% | 20.9 | 8.9% |
| Pasteur, Rovereto | 4.702 | 20.98 | 4.707 | 1.2% | 23.0 | 9.7% |
| Bande Nere, Inganni | 4.679 | 18.85 | 4.876 | 6.6% | 19.1 | 3.3% |
| Ripamonti, Vigentino | 4.653 | 20.2 | 5.091 | 8.9% | 20.5 | 4.6% |
| Precotto, Turro | 4.576 | 19.09 | 4.855 | 10.1% | 20.1 | 5.8% |
| Corvetto, Rogoredo | 4.442 | 19.2 | 4.596 | 7.9% | 21.0 | 8.9% |
| Famagosta, Barona | 4.426 | 19.26 | 4.666 | 7.2% | 20.8 | 5.2% |
| Viale Certosa, Cascina Merlata | 4.284 | 18.76 | 4.635 | 7.9% | 19.5 | 5.2% |
| Udine, Lambrate | 4.249 | 18.62 | 4.610 | 8.9% | 20.0 | 4.9% |
| Abbiategrasso, Chiesa Rossa | 4.223 | 19.65 | 4.521 | 3.5% | 20.6 | 4.9% |
| San Siro, Trenno | 4.157 | 18.01 | 4.393 | 5.9% | 18.1 | 4.9% |
| Bicocca, Niguarda | 3.942 | 18.07 | 3.944 | 6.9% | 18.7 | 5.2% |
| Affori, Bovisa | 3.867 | 19.11 | 4.184 | 11.2% | 20.3 | 7.6% |
| Forlanini | 3.844 | 16.52 | 4.095 | 6.7% | 18.1 | 10.9% |
| Cimiano, Crescenzago, Adriano | 3.678 | 18.03 | 4.103 | 12.7% | 18.6 | 5.1% |
| Ponte Lambro, Santa Giulia | 3.377 | 17.19 | 3.212 | 2.7% | 17.7 | 8.8% |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | 3.106 | 15.68 | 3.342 | 9.3% | 16.9 | 5.6% |
Nota: I dati di vendita e affitto per Giugno/Luglio 2025 sono stati consolidati principalmente da Immobiliare.it 1 e RealAdvisor 2, con integrazioni da Idealista 18 e Sky.it.12 Le previsioni per Novembre 2025 e le variazioni percentuali sono tratte da Immobiliare.it News.6
3. L’Inchiesta Urbanistica: Analisi dell’Impatto sul Mercato
Questa sezione approfondisce i dettagli dell’inchiesta urbanistica, specificandone la portata e, in modo critico, spiegando perché gli esperti ritengono che non porterà a un calo dei prezzi nel mercato immobiliare milanese.
3.1. Contesto e Dettagli dell’Indagine della Procura
La Procura della Repubblica di Milano sta conducendo un’ampia indagine su presunte irregolarità urbanistiche, concentrandosi principalmente sull’abuso della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per progetti di costruzione su larga scala, invece del Permesso di Costruire legalmente richiesto e più rigoroso.19 Questa pratica, tipicamente riservata a piccole ristrutturazioni interne, sarebbe stata applicata a nuovi edifici significativi o a importanti ristrutturazioni strutturali, presumibilmente per aggirare controlli più severi e accelerare i processi.19
L’indagine è estesa, coinvolgendo oltre 70 persone.19 Tra le figure di alto profilo figurano il Sindaco di Milano, Beppe Sala 14, l’Assessore alla Rigenerazione Urbana, Giancarlo Tancredi (per il quale sono state richieste misure cautelari) 14, importanti sviluppatori immobiliari come Manfredi Catella (fondatore e CEO di Coima, coinvolto nei progetti di Porta Nuova e Scalo di Porta Romana) 14, e architetti di fama come Stefano Boeri.14 Le accuse vanno dalla corruzione al falso.14 La Procura ha descritto un “vorticoso circuito di corruzioni tuttora in corso, che colpisce le istituzioni e ha disgregato ogni controllo pubblico sull’uso del territorio, svilito a merce da saccheggiare”.21 Diverse procedure legali sono già state avviate come diramazioni di questa indagine più ampia, inclusi casi relativi a progetti come Park Towers, Torre Milano, via Fauchè e Bosconavigli.22
La natura stessa delle presunte irregolarità – l’aggiramento dei permessi di costruzione standard per grandi progetti tramite SCIA 19 – suggerisce una profonda pressione di mercato sottostante per uno sviluppo rapido. Questa pressione deriva probabilmente da uno squilibrio tra domanda e offerta e dal desiderio di capitalizzare sul fiorente mercato immobiliare milanese. L’indagine, quindi, espone non solo la cattiva condotta individuale, ma potenzialmente un tentativo sistemico di accelerare la costruzione in un mercato altamente competitivo e attraente, dove gli ostacoli burocratici possono essere percepiti come colli di bottiglia. Ciò indica che il dinamismo del mercato potrebbe aver superato o messo sotto pressione i quadri normativi esistenti. L’indagine, sebbene cruciale per ragioni legali ed etiche, può essere vista come un sintomo di un mercato surriscaldato piuttosto che la sua causa fondamentale. L’intensa domanda di nuove proprietà a Milano potrebbe aver inavvertitamente creato un ambiente in cui le scorciatoie normative sono diventate attraenti, piuttosto che essere queste scorciatoie le uniche forze trainanti dell’attività di mercato. Questa prospettiva è fondamentale per comprendere perché la forza sottostante del mercato dovrebbe persistere nonostante il controllo legale.
3.2. Cantieri Bloccati e Investimenti in Stallo: Le Conseguenze Immediate
L’inchiesta ha avuto conseguenze operative immediate e significative. Circa 150 cantieri sono attualmente paralizzati.4 Questo impatta direttamente oltre
1.600 appartamenti 23 e circa
4.500 famiglie che hanno già acquistato queste proprietà, spesso continuando a pagare mutui per case che sono ora bloccate, affrontano tempi di consegna incerti o sono addirittura a rischio di demolizione.4
Le ripercussioni economiche sono sostanziali, con una stima di 26 miliardi di euro in progetti e investimenti attualmente in sospeso.11 In particolare,
12 miliardi di euro di potenziali investimenti sono a rischio.4 Oltre ai costi diretti dei progetti, ci sono ricadute economiche più ampie, inclusi impatti sull’occupazione e significative perdite di entrate comunali derivanti da oneri di urbanizzazione e contributi, stimati tra 60 e 80 milioni di euro all’anno.4 Le imprese di costruzione affrontano gravi rischi finanziari, comprese potenziali penali, indennizzi e risoluzioni contrattuali, che potrebbero portare a fallimenti.11 Per gli acquirenti, la situazione è descritta come “sospesa”, con famiglie che affrontano l’onere emotivo e finanziario di pagare per case che potrebbero non essere mai completate o occupate.11
La conseguenza immediata più critica dell’indagine è una drastica riduzione dell’offerta di nuove unità abitative che entrano nel mercato. Con 150 cantieri bloccati e 1.500 nuovi appartamenti già venduti ma non costruiti 19, la pipeline di nuove abitazioni è gravemente limitata. In un mercato come quello di Milano, già caratterizzato da una scarsità intrinseca di terreni edificabili e da un’elevata domanda 4, questa riduzione dell’offerta di nuove costruzioni esacerba inevitabilmente lo squilibrio esistente tra domanda e offerta. Questa scarsità, paradossalmente, esercita una potente pressione al rialzo sui prezzi per le proprietà esistenti e legittimamente sviluppate, poiché ci sono meno alternative disponibili per gli acquirenti. Il costo umano e le ricadute economiche per le famiglie e le imprese colpite, sebbene tragiche, sono distinti dalle dinamiche aggregate dei prezzi di mercato. Questo blocco dell’offerta, piuttosto che causare un rallentamento del mercato, probabilmente contribuirà al mantenimento dei prezzi elevati a Milano. La resilienza del mercato è messa alla prova, ma le forze fondamentali della domanda e dello spazio limitato sono così forti da poter assorbire anche questa significativa interruzione, spostando la domanda verso il patrimonio esistente, prevenendo così una correzione dei prezzi e potenzialmente spingendo un ulteriore apprezzamento a causa dell’aumentata scarsità.
3.3. Perché i Prezzi Non Scenderanno: La Resilienza del Mercato Milanese secondo gli Esperti
Nonostante l’ampia attenzione sull’inchiesta urbanistica, i principali esperti immobiliari e le analisi di mercato affermano con fermezza che i prezzi degli immobili a Milano non subiranno un calo significativo. Questo consenso è condiviso da figure come Giancarlo Iorio de Marco, avvocato esperto del settore immobiliare, e da vari rapporti di Scenari Immobiliari e Immobiliare.it.4
I fattori fondamentali che guidano la stabilità dei prezzi sono molteplici:
- Spazio Limitato e Offerta Inelastica: Milano affronta vincoli geografici e urbanistici intrinseci, il che significa che c’è uno spazio molto limitato disponibile per nuove costruzioni. Le proprietà sono “contate” a causa di questa scarsità.4 Questa offerta inelastica implica che, anche con fluttuazioni della domanda, la disponibilità fondamentale rimane bassa.
- Domanda Elevata Persistente: La domanda di alloggi a Milano supera costantemente l’offerta disponibile.4 Ciò è guidato dalla robusta attività economica della città, dalle abbondanti opportunità di lavoro e dall’elevata qualità della vita, che attraggono continuamente nuovi residenti e investitori.4
- Salute del Mercato e Domanda Genuina: Il mercato immobiliare milanese è descritto come “sano”.4 Ciò implica che l’attività di mercato è guidata da esigenze residenziali e di investimento genuine piuttosto che da bolle speculative inclini a scoppiare. Sebbene i fondi immobiliari operino, i loro investimenti sono tipicamente legati a una domanda confermata per scopi residenziali, come dimostrato dalla cauta fase di progetti come CityLife per garantire le vendite.4
- Riduzione della Nuova Offerta a Causa dell’Inchiesta: Paradossalmente, il temporaneo blocco delle nuove costruzioni causato dall’inchiesta porterà a una contrazione delle proprietà disponibili nel prossimo futuro. Questa offerta ridotta in un mercato già sotto-offerta dovrebbe esercitare un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi per il patrimonio esistente, piuttosto che farli diminuire.16
L’argomento centrale per la resilienza dei prezzi di Milano, anche di fronte a una vasta inchiesta urbanistica, risiede nel principio economico fondamentale di domanda e offerta in una città geograficamente vincolata ed economicamente vivace. Le limitazioni fisiche di Milano sulle nuove costruzioni significano che l’offerta è intrinsecamente anelastica.4 L’inchiesta, bloccando progetti attuali e futuri,
riduce efficacemente questa offerta già limitata. Contemporaneamente, la domanda rimane costantemente elevata grazie all’attrattività economica duratura di Milano e alla continua crescita demografica.4 Questo crea un “premio di scarsità” abbastanza potente da superare il sentimento negativo o le interruzioni temporanee. Il mercato non è guidato principalmente da un eccesso di costruzioni speculative, ma da una domanda strutturale e genuina, che fornisce un forte sostegno ai prezzi. L’inchiesta urbanistica, piuttosto che innescare un crollo del mercato, è più probabile che rafforzi l’attuale ambiente di prezzi elevati, stringendo ulteriormente l’offerta. Ciò suggerisce che la forza sottostante del mercato è abbastanza robusta da assorbire anche significative sfide legali e amministrative senza un calo fondamentale dei valori. Per gli investitori, questo rafforza la stabilità a lungo termine e il potenziale di apprezzamento del settore immobiliare milanese, sebbene con potenziali ritardi a breve termine nelle consegne di nuovi progetti.
4. Fattori di Solidità del Mercato Immobiliare Milanese
Questa sezione approfondisce i punti di forza e le caratteristiche uniche che contribuiscono alla notevole resilienza del mercato immobiliare di Milano, anche di fronte a sfide legali e cambiamenti economici.
4.1. Domanda Strutturale e Attrattività Socio-Economica della Città
Milano attrae costantemente nuovi residenti, sia da altre parti d’Italia che a livello internazionale.15 Questo afflusso continuo di persone si traduce direttamente in una domanda sostenuta di alloggi in tutti i segmenti. Milano è ampiamente riconosciuta come la “locomotiva del mercato immobiliare italiano”.7 La sua economia robusta, l’alto tasso di occupazione (65,1% rispetto alla media nazionale del 58,9%) 2 e le abbondanti opportunità di lavoro la rendono una destinazione primaria per professionisti e famiglie.4 Il PIL della città nel 2022 ha superato notevolmente i livelli del 2019, dimostrando una forte ripresa e crescita post-pandemia.24
Oltre ai fattori economici, Milano offre un’elevata qualità della vita, ampi servizi pubblici, una vivace scena culturale e un forte appeal internazionale.16 Questi attributi ne aumentano la desiderabilità come luogo in cui vivere, rafforzando ulteriormente la domanda di alloggi. La domanda di immobili in affitto continua a crescere, spinta da vari fattori economici e sociali, inclusa la difficoltà di accesso alla proprietà della casa per alcuni segmenti della popolazione. Tuttavia, l’offerta di unità in affitto spesso fatica a tenere il passo, portando a un aumento degli affitti.25 Questa dinamica spinge anche alcuni individui e famiglie a considerare l’acquisto di proprietà come un’alternativa più stabile.5
La solidità del mercato milanese non è semplicemente la somma delle sue parti; è il risultato di un ciclo potente e auto-rafforzante. Il suo dinamismo economico e la forza del mercato del lavoro 4 agiscono come una calamita, attirando un flusso continuo di nuovi residenti.15 Questa espansione demografica, a sua volta, genera una domanda persistente e crescente di alloggi, sia per l’acquisto che per l’affitto.4 La scarsità intrinseca di terreni a Milano 4, combinata con questa domanda implacabile, spinge al rialzo i valori degli immobili, rendendo il settore immobiliare un investimento attraente e affidabile. Questo circolo virtuoso di crescita economica, afflusso di popolazione e apprezzamento del valore degli immobili crea una resilienza fondamentale che consente al mercato di assorbire shock esterni, come l’inchiesta urbanistica, senza un crollo sistemico. Lo spostamento osservato della domanda verso l’hinterland 16 quando i prezzi centrali diventano proibitivi è una risposta adattiva, che indica una domanda complessiva sostenuta piuttosto che un indebolimento del mercato. Questa vitalità profondamente radicata significa che il mercato immobiliare di Milano è fondamentalmente sano e guidato da esigenze genuine, non da boom artificiali. Il suo status di motore economico d’Italia assicura una pipeline continua di domanda, rendendola una destinazione di investimento robusta e affidabile, capace di resistere e adattarsi a varie sfide.
4.2. Progetti di Rigenerazione Urbana e Sviluppo Futuro
Milano è in uno stato continuo di trasformazione urbana, caratterizzata da ambiziosi progetti di rigenerazione che stanno ridisegnando il suo paesaggio e creando nuove opportunità immobiliari.15 Importanti iniziative come Scalo Farini e Scalo Romana (futura sede del Villaggio Olimpico), MIND (Milano Innovation District, situato nell’ex area Expo 2015), Porta Nuova e CityLife stanno convertendo ex siti industriali e scali ferroviari in quartieri residenziali, commerciali e di ricerca vivaci e moderni.14 Questi progetti su larga scala sono fondamentali per attrarre sia nuovi residenti che significativi capitali di investimento.15
Le nuove costruzioni a Milano privilegiano sempre più la sostenibilità ambientale, incorporando soluzioni ecologiche, sistemi avanzati di efficienza energetica, tecnologie smart home e materiali eco-compatibili.15 Le proprietà che soddisfano elevati standard di qualità e prestazioni energetiche stanno registrando una domanda particolarmente forte, riflettendo una crescente preferenza del mercato per spazi abitativi moderni e sostenibili.26
Sebbene l’attuale inchiesta urbanistica evidenzi potenziali problemi con il processo di alcuni sviluppi, l’esistenza stessa e il continuo avanzamento di questi progetti di rigenerazione urbana trasformativi (ad esempio, Porta Nuova, CityLife, Scalo Romana, MIND 14) sono potenti motori a lungo termine del valore immobiliare. Questi progetti migliorano fondamentalmente l’attrattività della città, creano nuovi quartieri desiderabili e aumentano significativamente i valori immobiliari nelle loro vicinanze. L’enfasi sulla sostenibilità e sul design di alta qualità 15 si allinea con le tendenze globali in evoluzione e le preferenze degli acquirenti, garantendo la rilevanza e l’apprezzamento a lungo termine di questi sviluppi. Questa strategia urbana lungimirante fornisce una forte contro-narrazione alle interruzioni a breve termine causate dall’indagine. L’approccio proattivo di Milano allo sviluppo urbano e il suo impegno nella creazione di ambienti urbani moderni e sostenibili indicano una chiara visione per il futuro. Questa pianificazione strategica fornisce una solida base per la continua crescita del mercato, attirando investimenti sostenuti e rafforzando lo status della città come hub europeo di primo piano. Il mercato non è semplicemente reattivo alla domanda, ma la modella attivamente attraverso progetti urbani trasformativi di alta qualità.
4.3. Il Ruolo degli Investimenti Nazionali ed Esteri
Milano rimane una destinazione altamente attraente per gli investitori nazionali e internazionali che cercano di diversificare i loro portafogli con solidi asset immobiliari.15 La città ha visto un afflusso sostanziale di capitale straniero nel suo mercato immobiliare, con il 55% degli investimenti immobiliari negli ultimi 10 anni provenienti dall’estero.19 Il segmento del lusso, in particolare, ha registrato un maggiore interesse da parte degli investitori internazionali, sottolineando l’attrattiva globale di Milano.13
L’elevata domanda di proprietà in affitto, sia a breve termine (trainata dal turismo, da grandi eventi come il Salone del Mobile e le settimane della moda) che a lungo termine, rende gli immobili a reddito una proposta molto interessante. Tali investimenti offrono un flusso di entrate costante e il potenziale di apprezzamento del valore della proprietà a lungo termine.15 Gli investitori in nuove costruzioni possono beneficiare di vari incentivi fiscali, che aumentano ulteriormente l’attrattiva finanziaria e la redditività complessiva dei loro investimenti.15
La proporzione sostanziale di investimenti stranieri nel mercato immobiliare di Milano 13 è un potente indicatore della fiducia globale nella stabilità economica e nelle prospettive di crescita della città, anche in mezzo a sfide normative interne. Questo capitale esterno fornisce uno strato critico di resilienza, poiché gli investitori stranieri adottano spesso un orizzonte di investimento a più lungo termine e sono meno suscettibili a incertezze localizzate a breve termine. La forte performance del segmento immobiliare a reddito (affitti) dimostra ulteriormente la maturità e la profondità del mercato, offrendo diverse vie per i rendimenti oltre l’apprezzamento del capitale. Ciò amplia l’attrattiva per una più ampia gamma di profili di investitori. La presenza di una base di investitori diversificata e robusta, in particolare con una significativa partecipazione straniera, suggerisce che il mercato immobiliare di Milano è profondamente integrato nelle reti finanziarie globali. Ciò amplia la base della domanda e fornisce un sostanziale cuscinetto contro potenziali shock localizzati, rafforzando l’opinione degli esperti secondo cui il mercato rimarrà solido e continuerà la sua traiettoria al rialzo. Significa che i rischi percepiti dall’inchiesta urbanistica sono in gran parte contenuti nella sfera normativa interna e non minano fondamentalmente la fiducia degli investitori internazionali nel potenziale immobiliare a lungo termine di Milano.
5. Prospettive Future: Milano e l’Hinterland
Questa sezione fornisce un’analisi prospettica, dettagliando le previsioni dei prezzi per Milano ed enfatizzando la crescente importanza e il potenziale delle sue aree metropolitane circostanti.
5.1. Previsioni dei Prezzi di Compravendita e Affitto (2025-2027)
I principali analisti di mercato prevedono un apprezzamento sostenuto dei prezzi a Milano. Immobiliare.it Insights proietta che i prezzi medi di vendita a Milano continueranno a crescere nel 2025, raggiungendo circa €5.700/m².17 Ciò rappresenta un aumento significativo di oltre €300/m², o quasi il 6%, rispetto ai dati di novembre 2024.17
Nomisma, un importante istituto di ricerca, fornisce una prospettiva nazionale più ampia, proiettando un aumento medio dell’1,4% dei prezzi residenziali in Italia per il 2025, seguito dall’1,5% per il 2026 e il 2027.5 Sebbene l’aumento percentuale specifico di Milano possa superare la media nazionale, il rapporto di Nomisma per Milano prevede specificamente
stabilità per il 2025, attribuendo ciò a condizioni favorevoli di accesso al credito e alla solidità finanziaria delle famiglie milanesi.5 Si prevede che anche i prezzi degli affitti continueranno la loro tendenza al rialzo, in particolare nelle aree periferiche e in quelle con una buona connettività metropolitana.6 Nomisma prevede un aumento del 2% nei contratti di locazione e un aumento del 4% nei canoni di locazione per il 2025.5
Le previsioni coerenti di crescita dei prezzi da parte di più fonti autorevoli (Immobiliare.it, Nomisma) 5 sottolineano un forte slancio di mercato che dovrebbe persistere ben oltre l’attuale inchiesta urbanistica. Sebbene gli aumenti percentuali precisi possano variare leggermente tra i diversi modelli analitici (ad esempio, il 6% di Immobiliare.it rispetto alla media nazionale più conservativa dell’1,4-1,5% di Nomisma), la direzione inequivocabile è al rialzo. I fattori chiave che consentono questa continua crescita includono la normalizzazione dei tassi ipotecari nel 2024 17 e condizioni di credito generalmente favorevoli 5, che supportano il potere d’acquisto. Ciò indica che il mercato immobiliare di Milano ha assorbito con successo gli shock economici passati ed è fondamentalmente pronto per una continua espansione, trainato dalla sua salute economica sottostante e dalla robusta domanda. L’inchiesta urbanistica, limitando potenzialmente la nuova offerta a breve e medio termine, potrebbe contribuire inavvertitamente a questo apprezzamento dei prezzi esacerbando la scarsità esistente, rafforzando così la traiettoria al rialzo del mercato.
5.2. Il Potenziale di Crescita dell’Hinterland e dei Centri “Satellite”
L’hinterland milanese sta diventando sempre più un segmento cruciale e dinamico del più ampio mercato immobiliare metropolitano, con quasi 29.000 transazioni registrate nel 2024.16 Le proprietà nell’hinterland offrono prezzi medi significativamente più accessibili (circa
€1.883/m²) 16 rispetto al centro di Milano. Inoltre, spesso offrono spazi abitativi più generosi, con una media di 87,3 m² rispetto agli 80,9 m² della città vera e propria.16
Immobiliare.it evidenzia specificamente i “centri satellite” come aree che stanno guadagnando notevole attenzione. Questa tendenza è una risposta diretta ai prezzi sempre più insostenibili all’interno dell’area metropolitana centrale.17 Si prevede che questi centri satellite mostreranno “ottime performance” nei prezzi di vendita.17 Alcuni esempi di prezzi nell’hinterland (giugno 2025) includono: Sesto San Giovanni (€2.987/m²), Cernusco sul Naviglio (€3.463/m²), Assago (€3.883/m²) e Segrate (€3.408/m²).27 Queste aree presentano anche canoni di affitto generalmente inferiori rispetto a Milano.27 La decisione di trasferirsi in provincia è spesso dettata da una necessità pratica, poiché i prezzi elevati in città rendono la proprietà della casa una sfida per molti, piuttosto che da una pura aspirazione.16
La robusta crescita e i volumi di transazioni nell’hinterland milanese sono un effetto “spillover” diretto e logico dei prezzi elevati e dell’offerta limitata all’interno del centro di Milano. Man mano che il centro città diventa meno accessibile per una parte significativa della popolazione, la domanda si estende naturalmente verso l’esterno, trasformando l’intera area metropolitana in un ecosistema immobiliare coeso e dinamico. Ciò indica che l’influenza economica di Milano si sta espandendo geograficamente, integrando e attirando i comuni circostanti nella sua traiettoria di crescita. Il fatto che questo spostamento sia spesso guidato dalla “necessità” 16 suggerisce che si tratta di un’espansione sostenibile e guidata dalla domanda, piuttosto che una tendenza effimera. Questa migrazione verso l’esterno crea nuovi centri di gravità e opportunità di investimento. Per gli investitori, l’hinterland rappresenta un’opportunità significativa e spesso trascurata per un futuro apprezzamento, offrendo potenzialmente rendimenti percentuali più elevati su un capitale iniziale inferiore rispetto al mercato centrale già maturo. Per i pianificatori urbani e i responsabili politici, questa tendenza sottolinea la necessità critica di strategie di sviluppo metropolitano integrate, incentrate su infrastrutture, servizi e crescita sostenibile in questi centri “satellite” in rapida espansione per supportare il panorama demografico ed economico in evoluzione della Grande Milano.
5.3. Raccomandazioni per Acquirenti e Investitori
Per gli Acquirenti:
- Ingresso Strategico nelle Zone Emergenti: Data la forte crescita prevista nelle aree periferiche e nei centri “satellite”, si consiglia di considerare queste località per un potenziale ingresso anticipato. Esse rappresentano un “affare” 7 per coloro che cercano prezzi più accessibili e un potenziale più elevato di apprezzamento futuro.
- Priorità alla Qualità e all’Efficienza Energetica: Concentrarsi su proprietà con elevati rating di efficienza energetica e standard di qualità moderni. Queste abitazioni sono sempre più richieste e hanno maggiori probabilità di mantenere e aumentare il loro valore nel tempo, allineandosi con le preferenze di mercato in evoluzione e i requisiti normativi.15
- Adottare una Prospettiva a Lungo Termine: Il mercato milanese è caratterizzato da una domanda strutturale e da resilienza. Un orizzonte di investimento a lungo termine è consigliabile per capitalizzare pienamente sulle tendenze di apprezzamento costanti della città.
Per gli Investitori:
- Diversificare la Strategia di Investimento: Esplorare opportunità sia nell’acquisto diretto di proprietà per l’apprezzamento del capitale sia in proprietà a reddito (affitti) in aree con una domanda forte e sostenuta. Il robusto mercato degli affitti di Milano offre rendimenti interessanti.15
- Sfruttare i Progetti di Rigenerazione Urbana: Identificare e investire in proprietà situate vicino a progetti di sviluppo urbano maggiori in corso o pianificati (ad esempio, Scalo Farini, MIND). Queste aree sono pronte per un significativo apprezzamento del valore man mano che nuove infrastrutture e servizi diventano disponibili.15
- Monitorare gli Sviluppi Normativi: Sebbene il mercato sia resiliente, una futura chiarezza e potenziali riforme derivanti dall’inchiesta urbanistica potrebbero sbloccare nuove opportunità di sviluppo o snellire i processi esistenti. Rimanere informati su questi sviluppi è cruciale per la pianificazione strategica.
Conclusioni e Considerazioni Finali
In conclusione, il mercato immobiliare milanese si presenta come una testimonianza di resilienza e dinamismo, mantenendo la sua posizione di mercato immobiliare urbano più attraente e di valore in Italia. L’analisi dettagliata dei prezzi, quartiere per quartiere, illustra chiaramente un mercato a più livelli, dai distretti centrali ultra-premium alle zone periferiche e “satellite” in rapido apprezzamento, il tutto contribuendo a una robusta traiettoria di crescita complessiva.
Fondamentalmente, l’inchiesta urbanistica in corso, sebbene generi un’attenzione significativa e causi interruzioni a breve termine con cantieri bloccati, non dovrebbe innescare un calo dei prezzi degli immobili. Questo risultato contro-intuitivo è radicato nelle dinamiche fondamentali del mercato: l’intrinseca scarsità di terreni edificabili a Milano, unita a una domanda insaziabile e strutturalmente guidata dalla sua vitalità economica, dalle opportunità di lavoro e dalla continua crescita demografica. L’indagine, limitando inavvertitamente l’offerta di nuove abitazioni, potrebbe paradossalmente rafforzare l’attuale ambiente di prezzi elevati esacerbando la scarsità.
La solidità del mercato è ulteriormente sostenuta da progetti strategici di rigenerazione urbana che continuano a trasformare la città, attirando ingenti investimenti nazionali e internazionali. Questa base di capitale diversificata, combinata con una forte domanda sia per le vendite che per gli affitti, fornisce una solida base in grado di assorbire e adattarsi alle sfide.
Guardando al futuro, le previsioni per il 2025-2027 indicano un continuo apprezzamento in tutta Milano e nel suo hinterland in espansione. La crescita nei comuni circostanti è un effetto di “spillover” naturale e sano, che offre punti di prezzo più accessibili e opportunità di investimento diversificate. Sia per gli acquirenti esigenti che per gli investitori strategici, il mercato immobiliare di Milano, inclusa la sua fiorente area metropolitana, rimane una proposta interessante. Richiede una prospettiva a lungo termine e una comprensione informata delle sue dinamiche uniche, resilienti e lungimiranti.# Il Mercato Immobiliare di Milano: Analisi Dettagliata dei Prezzi, Impatto dell’Inchiesta Urbanistica e Prospettive di Solidità
Executive Summary
Il presente rapporto offre un’analisi approfondita del mercato immobiliare residenziale milanese, confermando il suo status di centro urbano più dinamico e costoso d’Italia. Si esaminano i valori immobiliari attuali, l’impatto sfumato dell’inchiesta urbanistica in corso e i fattori fondamentali che sottostanno alla notevole solidità del mercato.
I prezzi medi degli immobili residenziali a Milano continuano la loro traiettoria ascendente, con significative disparità tra i quartieri. Mentre le aree centrali e di prestigio registrano valori elevati che superano i 10.000 €/m², le zone periferiche stanno vivendo una robusta crescita percentuale, trainata dalla gentrificazione e dall’espansione dello sviluppo urbano.
Nonostante l’attenzione mediatica e il blocco di numerosi cantieri a causa dell’inchiesta urbanistica, il consenso degli esperti indica che questa situazione non porterà a una diminuzione dei prezzi degli immobili. Al contrario, limitando l’offerta di nuove abitazioni, l’indagine potrebbe paradossalmente contribuire a mantenere o addirittura aumentare i valori in un mercato già caratterizzato da una sotto-offerta.
La forza del mercato è radicata nell’attrattività economica duratura di Milano, nella crescita demografica continua e nei progetti strategici di rigenerazione urbana. I forti investimenti nazionali e internazionali, uniti a un persistente squilibrio tra domanda e offerta, assicurano la salute fondamentale del mercato.
L’area metropolitana circostante (hinterland) sta assumendo un’importanza crescente, offrendo punti di prezzo più accessibili e proprietà più ampie. Questo segmento è destinato a un continuo apprezzamento del valore, fungendo da estensione cruciale del vivace mercato centrale di Milano.
1. Panoramica del Mercato Immobiliare Milanese: Dati Attuali e Tendenze Generali
Questa sezione stabilisce lo stato attuale e il contesto storico del mercato immobiliare milanese, preparando il terreno per un’analisi più approfondita dei costi specifici per quartiere e delle proiezioni future.
1.1. Prezzi Medi di Compravendita e Affitto a Milano (Giugno/Luglio 2025)
Milano si conferma costantemente come la città più costosa d’Italia per il settore immobiliare. A giugno 2025, il prezzo medio per le proprietà residenziali in vendita si attestava a €5.532/m², con valori che variavano significativamente da €3.106/m² a €10.971/m².1 Un’altra valutazione per luglio 2025 indica una media di
€5.068/m² per gli appartamenti e €3.497/m² per le case.2 A maggio 2025, Idealista ha riportato una media di
€5.104/m² per la città.3 Queste cifre sottolineano lo status premium di Milano, che supera nettamente altre grandi città italiane; ad esempio, da gennaio a luglio 2025, la media di Milano di €5.470/m² contrasta fortemente con i €3.550/m² di Roma, i €2.930/m² di Napoli e i €2.060/m² di Torino.4
Il mercato degli affitti riflette anch’esso un’elevata domanda. A giugno 2025, il canone medio era di €22.52/m² al mese.1 Nel complesso, il mercato degli affitti è stato dinamico, mostrando un aumento medio del
3,4% nei canoni nell’ultimo anno.5 I prezzi di vendita hanno continuato la loro tendenza al rialzo, con un aumento dell’1,39% da giugno 2024 (€5.456/m²) a giugno 2025 (€5.532/m²).1 Idealista conferma ciò, mostrando una variazione del +2,4% rispetto a giugno 2024 per i prezzi di vendita.3 Sebbene i prezzi degli affitti abbiano registrato una leggera diminuzione a breve termine dello 0,88% da giugno 2024 a giugno 2025 1, la tendenza più ampia suggerisce aumenti continui, in particolare nelle aree periferiche e vicino alle linee della metropolitana.6
La presenza di dati sui prezzi medi leggermente variabili da diverse fonti autorevoli (Immobiliare.it, Idealista, RealAdvisor) per periodi simili (giugno/luglio 2025) 1 non costituisce una contraddizione, ma piuttosto un risultato atteso di metodologie diverse (ad esempio, prezzi di listino rispetto a prezzi di transazione, tecniche di aggregazione dei dati). Questo evidenzia l’importanza di considerare la
tendenza complessiva piuttosto che concentrarsi su un singolo numero preciso. Il leggero calo a breve termine dei prezzi degli affitti a giugno 2025 1, a fronte di un contesto di aumenti annuali generali 5 e proiezioni future 6, suggerisce che tali fluttuazioni minori sono probabilmente stagionali o aggiustamenti temporanei del mercato, non indicatori di un calo fondamentale. Il premio di prezzo costante e significativo di Milano rispetto ad altre grandi città italiane 4 stabilisce saldamente la sua posizione unica nel mercato. Per gli stakeholder più esigenti, ciò implica che, sebbene i punti dati specifici possano variare, la narrazione generale dei valori immobiliari elevati e in apprezzamento di Milano rimane solida. Le decisioni di investimento dovrebbero essere guidate da queste forti tendenze sottostanti e dai vantaggi strutturali, piuttosto che essere influenzate da oscillazioni di mercato minori e a breve termine.
1.2. Andamento Storico dei Prezzi: La Crescita Ininterrotta di Milano (Ultimi 5-10 anni)
Il mercato immobiliare di Milano ha dimostrato un notevole apprezzamento a lungo termine, consolidando la sua posizione di leader della crescita in Italia. Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle case in città sono aumentati di un impressionante 36%.7 Il mercato ha toccato il suo minimo nel 2016, con una diminuzione dei prezzi del 13,6% 8, ma da allora ha intrapreso una traiettoria di crescita sostenuta che nemmeno la pandemia globale è riuscita a fermare.8
Il 2022 ha segnato un picco significativo di crescita, con un aumento dei valori del 6,9%.8 Il mercato ha iniziato a mostrare un’inversione di tendenza già nel 2015, con un aumento dello 0,7%, in controtendenza rispetto ai cali nazionali.9 Sebbene vi sia stata una lieve contrazione dello 0,8% nella seconda metà del 2015 10, il periodo successivo all’Expo 2015 4 è stato caratterizzato da un apprezzamento del valore sostanziale e costante.
La crescita costante osservata nell’ultimo decennio, in particolare la forte ripresa e l’apprezzamento sostenuto dal 2016 8, indica fattori strutturali profondamente radicati nell’economia e nello sviluppo urbano di Milano. Il riferimento all’Expo 2015 4 come momento cruciale suggerisce che grandi eventi internazionali e i successivi progetti di rigenerazione urbana su larga scala hanno agito come potenti catalizzatori, attirando investimenti significativi e un afflusso di popolazione. Questo ha creato un ciclo di auto-rafforzamento in cui l’attrattività urbana e la vitalità economica, in costante miglioramento, alimentano continuamente la domanda e, di conseguenza, l’apprezzamento del valore degli immobili. La capacità del mercato non solo di riprendersi da un calo significativo, ma anche di sostenere la crescita attraverso una crisi sanitaria globale (pandemia) 8, sottolinea la sua eccezionale resilienza rispetto a altri mercati. Questa robusta performance storica fornisce una solida base empirica per la fiducia nella stabilità del mercato milanese. Suggerisce che le sfide attuali, come l’inchiesta urbanistica, saranno probabilmente assorbite da queste potenti forze di mercato sottostanti, piuttosto che alterare fondamentalmente la traiettoria di lungo termine dei valori immobiliari. La forza intrinseca del mercato è in grado di resistere a significative pressioni esterne.
2. Costo per Quartiere: Una Mappa Dettagliata dei Valori Immobiliari
Questa sezione fornisce una visione granulare dei costi degli immobili a Milano, classificando i quartieri per prezzo ed evidenziando le aree di crescita significativa, offrendo una mappa dettagliata per potenziali acquirenti e investitori.
2.1. I Quartieri di Prestigio: Eccellenza e Costi Elevati
Le aree più esclusive e costose di Milano per l’acquisto e l’affitto di immobili sono prevalentemente centrali o immediatamente adiacenti ai principali centri economici e culturali.
- Centro: Comanda i prezzi più alti, con una media di €10.971/m² per le vendite e €30.61/m² per gli affitti.1 Le proiezioni indicano che quest’area supererà gli €11.000/m² entro novembre 2025, raggiungendo €11.102/m².6
- Garibaldi, Moscova, Porta Nuova: Questi quartieri moderni e molto ricercati si attestano a quasi €9.900/m² per le vendite 12, in particolare €9.866/m² a giugno 2025, con affitti a €29.63/m².1 È previsto un leggero aumento, che raggiungerà €10.096/m² entro novembre 2025.6
- Arco della Pace, Arena, Pagano: Queste aree hanno prezzi simili, quasi €9.500/m² per le vendite 12, in particolare €9.467/m² a giugno 2025, e €27.22/m² per gli affitti.1 Si prevede che raggiungeranno €9.917/m² entro novembre 2025.6
- Quadronno, Palestro, Guastalla: Queste prestigiose zone residenziali si avvicinano ai €9.000/m² per le vendite 12, in particolare €8.947/m² a giugno 2025, con affitti a €27.52/m².1 Le previsioni mostrano un aumento a €9.338/m² entro novembre 2025.6
Il segmento immobiliare di lusso in queste aree ha mantenuto una domanda robusta per tutto il 2024, in gran parte non influenzato dalle tendenze economiche generali o dalle fluttuazioni dei tassi di interesse. Ciò è attribuito a una prevalenza di acquirenti con elevata capacità di spesa e a un crescente interesse da parte di investitori internazionali.13
I prezzi costantemente elevati e in crescita previsti in queste aree centrali di pregio 1 riflettono più che la semplice domanda locale; indicano la crescente integrazione di Milano nel mercato immobiliare di lusso globale. La significativa presenza di investitori stranieri in questo segmento 13 suggerisce che queste aree sono percepite come rifugi sicuri per il capitale, offrendo apprezzamento del valore a lungo termine e prestigio. Inoltre, molte di queste zone (ad esempio, Porta Nuova, CityLife) sono le dirette beneficiarie di progetti di rigenerazione urbana su larga scala e di alta qualità 14, che creano ambienti di vita e di lavoro moderni e attraenti, consolidando ulteriormente il loro status premium. Questi quartieri di punta fungono da barometro per la forza complessiva del mercato milanese, dimostrando la sua capacità di attrarre e sostenere investimenti di alto valore. La loro continua crescita contribuisce in modo significativo al prezzo medio della città, e il loro appeal per gli acquirenti internazionali fornisce un cuscinetto contro le fluttuazioni del mercato puramente domestico, rafforzando la solidità fondamentale del mercato.
2.2. Le Zone Semicentrali: Equilibrio tra Accessibilità e Qualità
Queste aree offrono un compromesso strategico, fornendo vicinanza ai servizi centrali e buona connettività a prezzi più accessibili rispetto ai quartieri di lusso.
- Porta Romana, Cadore, Montenero: Media di €7.279/m² per le vendite e €23.81/m² per gli affitti.1
- Porta Venezia, Indipendenza: Vendite a €7.792/m² e affitti a €24.76/m².1
- Solari, Washington: Vendite a €7.012/m² e affitti a €23.67/m².1
- Città Studi, Susa: Prezzi di €5.738/m² per le vendite e €20.79/m² per gli affitti.1
- Fiera, Sempione, City Life, Portello: Media di €6.804/m² per le vendite e €23.47/m² per gli affitti.1
I prezzi in queste zone semicentrali (ad esempio, €5.000-€8.000/m² 1) sono significativamente inferiori rispetto alla fascia più alta, rendendole l’obiettivo principale per una fetta più ampia di residenti e professionisti milanesi. Il fatto che i bilocali e le proprietà tra i 50 e gli 85 metri quadrati siano le tipologie più ricercate e acquistate a Milano 16 è direttamente correlato all’offerta tipica e all’accessibilità economica in queste aree. Questo segmento rappresenta la base ampia della domanda locale, guidata dalla qualità della vita, dall’accesso ai servizi e da tempi di pendolarismo ragionevoli. Queste zone sono cruciali per la salute generale e la liquidità del mercato milanese. La loro domanda sostenuta e l’apprezzamento moderato dei prezzi indicano un mercato equilibrato in cui la capacità di acquisto locale può ancora trovare opzioni valide. Ciò impedisce che il mercato diventi esclusivamente un dominio di lusso, garantendo una partecipazione più ampia e stabilità.
2.3. Le Periferie e i Quartieri in Forte Rivalutazione: Nuove Opportunità
Queste aree, sebbene più distanti dal centro assoluto, offrono punti di ingresso significativamente più bassi e spesso spazi più ampi, attirando una crescente fetta di acquirenti.
- Zone emergenti e più accessibili (Giugno 2025):
- Bisceglie, Baggio, Olmi: Le più convenienti, a €3.106/m² per le vendite e €15.68/m² per gli affitti.1
- Cimiano, Crescenzago, Adriano: Vendite a €3.678/m² e affitti a €18.03/m².1
- Affori, Bovisa: Vendite a €3.867/m² e affitti a €19.11/m².1
- Ponte Lambro, Santa Giulia: Vendite a €3.377/m² e affitti a €17.19/m².1
- Crescita significativa nelle periferie (Ultimi 5 anni): Questi quartieri hanno mostrato notevoli aumenti percentuali, indicando una forte gentrificazione e uno sviluppo continuo, rendendoli opportunità di investimento attraenti.
- Viale Certosa, Cascina Merlata: Ha registrato un aumento dei prezzi del +46%.7
- Corvetto, Rogoredo: Ha visto un aumento del +42%.7
- Forlanini: Ha registrato anch’esso un aumento del +42%.7
- Affori, Bovisa: I prezzi sono cresciuti del +41%.7
- Precotto, Turro: Ha mostrato un aumento del +40%.7
- Aumenti previsti (Novembre 2024 a Novembre 2025): Le proiezioni confermano una continua forte crescita in queste aree.
- Cimiano, Crescenzago, Adriano: Previsto un aumento del +12,7%.6
- Affori, Bovisa: Previsto un aumento dell’+11,2%.6
- Precotto, Turro: Proiettato un aumento del +10,1%.6
- Udine, Lambrate: Previsto un aumento dell’+8,9%.6
- Ripamonti, Vigentino: Previsto anch’esso un aumento dell’+8,9%.6
Nel 2024 sono state registrate oltre 16.000 transazioni nelle periferie milanesi, dove i prezzi medi variano tra €3.200 e €3.900/m².16 Quartieri come Bicocca, San Siro e Chiaravalle stanno attirando un crescente interesse online, dimostrando che queste aree offrono una desiderabile qualità della vita e razionalità economica.16
Gli aumenti percentuali sostanziali nelle aree periferiche 6 sono una chiara manifestazione dell’espansione urbana e del processo di gentrificazione di Milano. Man mano che le aree centrali raggiungono il picco di accessibilità economica, la domanda si riversa naturalmente verso zone periferiche più accessibili, ma sempre meglio collegate e riqualificate. Questo non è semplicemente una ricerca di prezzi più bassi; è guidato dalla promessa di infrastrutture migliorate, nuovi sviluppi urbani (ad esempio, Cascina Merlata, Corvetto-Rogoredo 7) e una migliore qualità della vita. Il “boom” osservato in queste aree negli ultimi cinque anni 7 conferma che esse rappresentano ancora significative opportunità di investimento, offrendo spesso rendimenti percentuali più elevati su un capitale iniziale inferiore rispetto alle aree centrali già sature. Questa tendenza indica un riequilibrio dinamico della creazione di valore nel tessuto urbano di Milano. Evidenzia il ruolo critico degli investimenti pubblici e privati nelle infrastrutture e nella pianificazione urbana per sbloccare il potenziale di aree precedentemente sottovalutate. Per gli investitori, queste zone offrono opportunità interessanti per un futuro apprezzamento del capitale, mentre per i pianificatori urbani, sottolineano la necessità di strategie di sviluppo integrate che possano gestire e sostenere questa crescita esterna in modo sostenibile.
Tabella: Prezzi Medi di Vendita e Affitto al Metro Quadro per Quartiere a Milano (Giugno/Luglio 2025 con Proiezioni Novembre 2025)
| Quartieri | Vendita (€/m²) Giu/Lug 2025 1 | Affitto (€/m²) Giu/Lug 2025 1 | Previsione Vendita (€/m²) Nov 2025 6 | Variazione Vendita Nov 25 vs Nov 24 6 | Previsione Affitto (€/m²) Nov 2025 6 | Variazione Affitto Nov 25 vs Nov 24 6 |
| Centro | 10.971 | 30.61 | 11.102 | 2.7% | 34.6 | 11.8% |
| Garibaldi, Moscova, Porta Nuova | 9.866 | 29.63 | 10.096 | 1.6% | 31.6 | 5.6% |
| Arco della Pace, Arena, Pagano | 9.467 | 27.22 | 9.917 | 5.3% | 28.4 | 2.9% |
| Quadronno, Palestro, Guastalla | 8.947 | 27.52 | 9.338 | 3.5% | 29.7 | 7.6% |
| Genova, Ticinese | 8.033 | 25.1 | 8.060 | 1.5% | 26.7 | 4.8% |
| Porta Venezia, Indipendenza | 7.792 | 24.76 | 7.754 | 0.2% | 25.5 | 6.4% |
| Porta Romana, Cadore, Montenero | 7.279 | 23.81 | 7.188 | 3.0% | 24.0 | 2.5% |
| Solari, Washington | 7.012 | 23.67 | 7.279 | 3.4% | 25.2 | 5.4% |
| Fiera, Sempione, City Life, Portello | 6.804 | 23.47 | 6.987 | 3.8% | 24.4 | 3.9% |
| Centrale, Repubblica | 6.655 | 23.51 | 6.516 | -1.4% | 25.3 | 5.8% |
| Navigli | 6.449 | 23 | 6.565 | 0.6% | 24.6 | 4.3% |
| Cenisio, Sarpi, Isola | 6.424 | 22.98 | 6.653 | 3.4% | 25.2 | 6.1% |
| Città Studi, Susa | 5.738 | 20.79 | 5.988 | 7.0% | 21.5 | 5.3% |
| Maggiolina, Istria | 5.249 | 20.16 | 5.280 | 3.7% | 22.0 | 5.6% |
| Porta Vittoria, Lodi | 5.225 | 21.16 | 5.170 | 3.6% | 22.3 | 7.9% |
| Napoli, Soderini | 5.460 | 19.23 | 5.745 | 5.6% | 20.9 | 8.9% |
| Pasteur, Rovereto | 4.702 | 20.98 | 4.707 | 1.2% | 23.0 | 9.7% |
| Bande Nere, Inganni | 4.679 | 18.85 | 4.876 | 6.6% | 19.1 | 3.3% |
| Ripamonti, Vigentino | 4.653 | 20.2 | 5.091 | 8.9% | 20.5 | 4.6% |
| Precotto, Turro | 4.576 | 19.09 | 4.855 | 10.1% | 20.1 | 5.8% |
| Corvetto, Rogoredo | 4.442 | 19.2 | 4.596 | 7.9% | 21.0 | 8.9% |
| Famagosta, Barona | 4.426 | 19.26 | 4.666 | 7.2% | 20.8 | 5.2% |
| Viale Certosa, Cascina Merlata | 4.284 | 18.76 | 4.635 | 7.9% | 19.5 | 5.2% |
| Udine, Lambrate | 4.249 | 18.62 | 4.610 | 8.9% | 20.0 | 4.9% |
| Abbiategrasso, Chiesa Rossa | 4.223 | 19.65 | 4.521 | 3.5% | 20.6 | 4.9% |
| San Siro, Trenno | 4.157 | 18.01 | 4.393 | 5.9% | 18.1 | 4.9% |
| Bicocca, Niguarda | 3.942 | 18.07 | 3.944 | 6.9% | 18.7 | 5.2% |
| Affori, Bovisa | 3.867 | 19.11 | 4.184 | 11.2% | 20.3 | 7.6% |
| Forlanini | 3.844 | 16.52 | 4.095 | 6.7% | 18.1 | 10.9% |
| Cimiano, Crescenzago, Adriano | 3.678 | 18.03 | 4.103 | 12.7% | 18.6 | 5.1% |
| Ponte Lambro, Santa Giulia | 3.377 | 17.19 | 3.212 | 2.7% | 17.7 | 8.8% |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | 3.106 | 15.68 | 3.342 | 9.3% | 16.9 | 5.6% |
Nota: I dati di vendita e affitto per Giugno/Luglio 2025 sono stati consolidati principalmente da Immobiliare.it 1 e RealAdvisor 2, con integrazioni da Idealista 18 e Sky.it.12 Le previsioni per Novembre 2025 e le variazioni percentuali sono tratte da Immobiliare.it News.6
3. L’Inchiesta Urbanistica: Analisi dell’Impatto sul Mercato
Questa sezione approfondisce i dettagli dell’inchiesta urbanistica, specificandone la portata e, in modo critico, spiegando perché gli esperti ritengono che non porterà a un calo dei prezzi nel mercato immobiliare milanese.
3.1. Contesto e Dettagli dell’Indagine della Procura
La Procura della Repubblica di Milano sta conducendo un’ampia indagine su presunte irregolarità urbanistiche, concentrandosi principalmente sull’abuso della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per progetti di costruzione su larga scala, invece del Permesso di Costruire legalmente richiesto e più rigoroso.19 Questa pratica, tipicamente riservata a piccole ristrutturazioni interne, sarebbe stata applicata a nuovi edifici significativi o a importanti ristrutturazioni strutturali, presumibilmente per aggirare controlli più severi e accelerare i processi.19
L’indagine è estesa, coinvolgendo oltre 70 persone.19 Tra le figure di alto profilo figurano il Sindaco di Milano, Beppe Sala 14, l’Assessore alla Rigenerazione Urbana, Giancarlo Tancredi (per il quale sono state richieste misure cautelari) 14, importanti sviluppatori immobiliari come Manfredi Catella (fondatore e CEO di Coima, coinvolto nei progetti di Porta Nuova e Scalo di Porta Romana) 14, e architetti di fama come Stefano Boeri.14 Le accuse vanno dalla corruzione al falso.14 La Procura ha descritto un “vorticoso circuito di corruzioni tuttora in corso, che colpisce le istituzioni e ha disgregato ogni controllo pubblico sull’uso del territorio, svilito a merce da saccheggiare”.21 Diverse procedure legali sono già state avviate come diramazioni di questa indagine più ampia, inclusi casi relativi a progetti come Park Towers, Torre Milano, via Fauchè e Bosconavigli.22
La natura stessa delle presunte irregolarità – l’aggiramento dei permessi di costruzione standard per grandi progetti tramite SCIA 19 – suggerisce una profonda pressione di mercato sottostante per uno sviluppo rapido, probabilmente da uno squilibrio tra domanda e offerta e dal desiderio di capitalizzare sul fiorente mercato immobiliare milanese. Questa situazione indica che il dinamismo del mercato potrebbe aver superato o messo sotto pressione i quadri normativi esistenti. L’indagine, quindi, espone non solo la cattiva condotta individuale, ma potenzialmente un tentativo sistemico di accelerare la costruzione in un mercato altamente competitivo e attraente, dove gli ostacoli burocratici possono essere percepiti come colli di bottiglia. Questo punto di vista è fondamentale per comprendere perché la forza sottostante del mercato dovrebbe persistere nonostante il controllo legale, poiché l’indagine rivela un sintomo di un mercato surriscaldato, non la sua causa fondamentale.
3.2. Cantieri Bloccati e Investimenti in Stallo: Le Conseguenze Immediate
L’inchiesta ha avuto conseguenze operative immediate e significative. Circa 150 cantieri sono attualmente paralizzati.4 Questo impatta direttamente oltre
1.600 appartamenti 23 e circa
4.500 famiglie che hanno già acquistato queste proprietà, spesso continuando a pagare mutui per case che sono ora bloccate, affrontano tempi di consegna incerti o sono addirittura a rischio di demolizione.4
Le ripercussioni economiche sono sostanziali, con una stima di 26 miliardi di euro in progetti e investimenti attualmente in sospeso.11 In particolare,
12 miliardi di euro di potenziali investimenti sono a rischio.4 Oltre ai costi diretti dei progetti, ci sono ricadute economiche più ampie, inclusi impatti sull’occupazione e significative perdite di entrate comunali derivanti da oneri di urbanizzazione e contributi, stimati tra 60 e 80 milioni di euro all’anno.4 Le imprese di costruzione affrontano gravi rischi finanziari, comprese potenziali penali, indennizzi e risoluzioni contrattuali, che potrebbero portare a fallimenti.11 Per gli acquirenti, la situazione è descritta come “sospesa”, con famiglie che affrontano l’onere emotivo e finanziario di pagare per case che potrebbero non essere mai completate o occupate.11
La conseguenza immediata più critica dell’indagine è una drastica riduzione dell’offerta di nuove unità abitative che entrano nel mercato. Con 150 cantieri bloccati e 1.500 nuovi appartamenti già venduti ma non costruiti 19, la pipeline di nuove abitazioni è gravemente limitata. In un mercato come quello di Milano, già caratterizzato da una scarsità intrinseca di terreni edificabili e da un’elevata domanda 4, questa riduzione dell’offerta di nuove costruzioni esacerba inevitabilmente lo squilibrio esistente tra domanda e offerta. Questa scarsità, paradossalmente, esercita una potente pressione al rialzo sui prezzi per le proprietà esistenti e legittimamente sviluppate, poiché ci sono meno alternative disponibili per gli acquirenti. Il costo umano e le ricadute economiche per le famiglie e le imprese colpite, sebbene tragiche, sono distinti dalle dinamiche aggregate dei prezzi di mercato. Questo blocco dell’offerta, piuttosto che causare un rallentamento del mercato, probabilmente contribuirà al mantenimento dei prezzi elevati a Milano. La resilienza del mercato è messa alla prova, ma le forze fondamentali della domanda e dello spazio limitato sono così forti da poter assorbire anche questa significativa interruzione, spostando la domanda verso il patrimonio esistente, prevenendo così una correzione dei prezzi e potenzialmente spingendo un ulteriore apprezzamento a causa dell’aumentata scarsità.
3.3. Perché i Prezzi Non Scenderanno: La Resilienza del Mercato Milanese secondo gli Esperti
Nonostante l’ampia attenzione sull’inchiesta urbanistica, i principali esperti immobiliari e le analisi di mercato affermano con fermezza che i prezzi degli immobili a Milano non subiranno un calo significativo. Questo consenso è condiviso da figure come Giancarlo Iorio de Marco, avvocato esperto del settore immobiliare, e da vari rapporti di Scenari Immobiliari e Immobiliare.it.4
I fattori fondamentali che guidano la stabilità dei prezzi sono molteplici:
- Spazio Limitato e Offerta Inelastica: Milano affronta vincoli geografici e urbanistici intrinseci, il che significa che c’è uno spazio molto limitato disponibile per nuove costruzioni. Le proprietà sono “contate” a causa di questa scarsità.4 Questa offerta inelastica implica che, anche con fluttuazioni della domanda, la disponibilità fondamentale rimane bassa.
- Domanda Elevata Persistente: La domanda di alloggi a Milano supera costantemente l’offerta disponibile.4 Ciò è guidato dalla robusta attività economica della città, dalle abbondanti opportunità di lavoro e dall’elevata qualità della vita, che attraggono continuamente nuovi residenti e investitori.4
- Salute del Mercato e Domanda Genuina: Il mercato immobiliare milanese è descritto come “sano”.4 Ciò implica che l’attività di mercato è guidata da esigenze residenziali e di investimento genuine piuttosto che da bolle speculative inclini a scoppiare. Sebbene i fondi immobiliari operino, i loro investimenti sono tipicamente legati a una domanda confermata per scopi residenziali, come dimostrato dalla cauta fase di progetti come CityLife per garantire le vendite.4
- Riduzione della Nuova Offerta a Causa dell’Inchiesta: Paradossalmente, il temporaneo blocco delle nuove costruzioni causato dall’inchiesta porterà a una contrazione delle proprietà disponibili nel prossimo futuro. Questa offerta ridotta in un mercato già sotto-offerta dovrebbe esercitare un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi per il patrimonio esistente, piuttosto che farli diminuire.16
L’argomento centrale per la resilienza dei prezzi di Milano, anche di fronte a una vasta inchiesta urbanistica, risiede nel principio economico fondamentale di domanda e offerta in una città geograficamente vincolata ed economicamente vivace. Le limitazioni fisiche di Milano sulle nuove costruzioni significano che l’offerta è intrinsecamente anelastica.4 L’inchiesta, bloccando progetti attuali e futuri,
riduce efficacemente questa offerta già limitata. Contemporaneamente, la domanda rimane costantemente elevata grazie all’attrattività economica duratura di Milano e alla continua crescita demografica.4 Questo crea un “premio di scarsità” abbastanza potente da superare il sentimento negativo o le interruzioni temporanee. Il mercato non è guidato principalmente da un eccesso di costruzioni speculative, ma da una domanda strutturale e genuina, che fornisce un forte sostegno ai prezzi. L’inchiesta urbanistica, piuttosto che innescare un crollo del mercato, è più probabile che rafforzi l’attuale ambiente di prezzi elevati, stringendo ulteriormente l’offerta. Ciò suggerisce che la forza sottostante del mercato è abbastanza robusta da assorbire anche significative sfide legali e amministrative senza un calo fondamentale dei valori. Per gli investitori, questo rafforza la stabilità a lungo termine e il potenziale di apprezzamento del settore immobiliare milanese, sebbene con potenziali ritardi a breve termine nelle consegne di nuovi progetti.
4. Fattori di Solidità del Mercato Immobiliare Milanese
Questa sezione approfondisce i punti di forza e le caratteristiche uniche che contribuiscono alla notevole resilienza del mercato immobiliare di Milano, anche di fronte a sfide legali e cambiamenti economici.
4.1. Domanda Strutturale e Attrattività Socio-Economica della Città
Milano attrae costantemente nuovi residenti, sia da altre parti d’Italia che a livello internazionale.15 Questo afflusso continuo di persone si traduce direttamente in una domanda sostenuta di alloggi in tutti i segmenti. Milano è ampiamente riconosciuta come la “locomotiva del mercato immobiliare italiano”.7 La sua economia robusta, l’alto tasso di occupazione (65,1% rispetto alla media nazionale del 58,9%) 2 e le abbondanti opportunità di lavoro la rendono una destinazione primaria per professionisti e famiglie.4 Il PIL della città nel 2022 ha superato notevolmente i livelli del 2019, dimostrando una forte ripresa e crescita post-pandemia.24
Oltre ai fattori economici, Milano offre un’elevata qualità della vita, ampi servizi pubblici, una vivace scena culturale e un forte appeal internazionale.16 Questi attributi ne aumentano la desiderabilità come luogo in cui vivere, rafforzando ulteriormente la domanda di alloggi. La domanda di immobili in affitto continua a crescere, spinta da vari fattori economici e sociali, inclusa la difficoltà di accesso alla proprietà della casa per alcuni segmenti della popolazione. Tuttavia, l’offerta di unità in affitto spesso fatica a tenere il passo, portando a un aumento degli affitti.25 Questa dinamica spinge anche alcuni individui e famiglie a considerare l’acquisto di proprietà come un’alternativa più stabile.5
La solidità del mercato milanese non è semplicemente la somma delle sue parti; è il risultato di un ciclo potente e auto-rafforzante. Il suo dinamismo economico e la forza del mercato del lavoro 4 agiscono come una calamita, attirando un flusso continuo di nuovi residenti.15 Questa espansione demografica, a sua volta, genera una domanda persistente e crescente di alloggi, sia per l’acquisto che per l’affitto.4 La scarsità intrinseca di terreni a Milano 4, combinata con questa domanda implacabile, spinge al rialzo i valori degli immobili, rendendo il settore immobiliare un investimento attraente e affidabile. Questo circolo virtuoso di crescita economica, afflusso di popolazione e apprezzamento del valore degli immobili crea una resilienza fondamentale che consente al mercato di assorbire shock esterni, come l’inchiesta urbanistica, senza un crollo sistemico. Lo spostamento osservato della domanda verso l’hinterland 16 quando i prezzi centrali diventano proibitivi è una risposta adattiva, che indica una domanda complessiva sostenuta piuttosto che un indebolimento del mercato. Questa vitalità profondamente radicata significa che il mercato è fondamentalmente sano e guidato da esigenze genuine, rendendolo una destinazione di investimento robusta e affidabile, capace di resistere e adattarsi a varie sfide.
4.2. Progetti di Rigenerazione Urbana e Sviluppo Futuro
Milano è in uno stato continuo di trasformazione urbana, caratterizzata da ambiziosi progetti di rigenerazione che stanno ridisegnando il suo paesaggio e creando nuove opportunità immobiliari.15 Importanti iniziative come Scalo Farini e Scalo Romana (futura sede del Villaggio Olimpico), MIND (Milano Innovation District, situato nell’ex area Expo 2015), Porta Nuova e CityLife stanno convertendo ex siti industriali e scali ferroviari in quartieri residenziali, commerciali e di ricerca vivaci e moderni.14 Questi progetti su larga scala sono fondamentali per attrarre sia nuovi residenti che significativi capitali di investimento.15
Le nuove costruzioni a Milano privilegiano sempre più la sostenibilità ambientale, incorporando soluzioni ecologiche, sistemi avanzati di efficienza energetica, tecnologie smart home e materiali eco-compatibili.15 Le proprietà che soddisfano elevati standard di qualità e prestazioni energetiche stanno registrando una domanda particolarmente forte, riflettendo una crescente preferenza del mercato per spazi abitativi moderni e sostenibili.26
Sebbene l’attuale inchiesta urbanistica evidenzi potenziali problemi con il processo di alcuni sviluppi, l’esistenza stessa e il continuo avanzamento di questi progetti di rigenerazione urbana trasformativi (ad esempio, Porta Nuova, CityLife, Scalo Romana, MIND 14) sono potenti motori a lungo termine del valore immobiliare. Questi progetti migliorano fondamentalmente l’attrattività della città, creano nuovi quartieri desiderabili e aumentano significativamente i valori immobiliari nelle loro vicinanze. L’enfasi sulla sostenibilità e sul design di alta qualità 15 si allinea con le tendenze globali in evoluzione e le preferenze degli acquirenti, garantendo la rilevanza e l’apprezzamento a lungo termine di questi sviluppi. Questa strategia urbana lungimirante fornisce una forte contro-narrazione alle interruzioni a breve termine causate dall’indagine. L’approccio proattivo di Milano allo sviluppo urbano e il suo impegno nella creazione di ambienti urbani moderni e sostenibili indicano una chiara visione per il futuro. Questa pianificazione strategica fornisce una solida base per la continua crescita del mercato, attirando investimenti sostenuti e rafforzando lo status della città come hub europeo di primo piano.
4.3. Il Ruolo degli Investimenti Nazionali ed Esteri
Milano rimane una destinazione altamente attraente per gli investitori nazionali e internazionali che cercano di diversificare i loro portafogli con solidi asset immobiliari.15 La città ha visto un afflusso sostanziale di capitale straniero nel suo mercato immobiliare, con il 55% degli investimenti immobiliari negli ultimi 10 anni provenienti dall’estero.19 Il segmento del lusso, in particolare, ha registrato un maggiore interesse da parte degli investitori internazionali, sottolineando l’attrattiva globale di Milano.13
L’elevata domanda di proprietà in affitto, sia a breve termine (trainata dal turismo, da grandi eventi come il Salone del Mobile e le settimane della moda) che a lungo termine, rende gli immobili a reddito una proposta molto interessante. Tali investimenti offrono un flusso di entrate costante e il potenziale di apprezzamento del valore della proprietà a lungo termine.15 Gli investitori in nuove costruzioni possono beneficiare di vari incentivi fiscali, che aumentano ulteriormente l’attrattiva finanziaria e la redditività complessiva dei loro investimenti.15
La proporzione sostanziale di investimenti stranieri nel mercato immobiliare di Milano 13 è un potente indicatore della fiducia globale nella stabilità economica e nelle prospettive di crescita della città, fornendo una resilienza critica poiché gli investitori stranieri spesso hanno orizzonti di investimento a più lungo termine e sono meno suscettibili a incertezze localizzate a breve termine. La forte performance del segmento immobiliare a reddito (affitti) dimostra ulteriormente la maturità e la profondità del mercato, ampliando l’attrattiva per una più ampia gamma di profili di investitori. La presenza di una base di investitori diversificata e robusta, in particolare con significativa partecipazione straniera, suggerisce che il mercato immobiliare di Milano è profondamente integrato nelle reti finanziarie globali. Ciò amplia la base della domanda e fornisce un sostanziale cuscinetto contro potenziali shock localizzati, rafforzando l’opinione degli esperti secondo cui il mercato rimarrà solido. I rischi percepiti dall’inchiesta urbanistica sono in gran parte contenuti nella sfera normativa interna e non minano fondamentalmente la fiducia degli investitori internazionali nel potenziale immobiliare a lungo termine di Milano.
5. Prospettive Future: Milano e l’Hinterland
Questa sezione fornisce un’analisi prospettica, dettagliando le previsioni dei prezzi per Milano ed enfatizzando la crescente importanza e il potenziale delle sue aree metropolitane circostanti.
5.1. Previsioni dei Prezzi di Compravendita e Affitto (2025-2027)
I principali analisti di mercato prevedono un apprezzamento sostenuto dei prezzi a Milano. Immobiliare.it Insights proietta che i prezzi medi di vendita a Milano continueranno a crescere nel 2025, raggiungendo circa €5.700/m².17 Ciò rappresenta un aumento significativo di oltre €300/m², o quasi il 6%, rispetto ai dati di novembre 2024.17
Nomisma, un importante istituto di ricerca, fornisce una prospettiva nazionale più ampia, proiettando un aumento medio dell’1,4% dei prezzi residenziali in Italia per il 2025, seguito dall’1,5% per il 2026 e il 2027.5 Sebbene l’aumento percentuale specifico di Milano possa superare la media nazionale, il rapporto di Nomisma per Milano prevede specificamente
stabilità per il 2025, attribuendo ciò a condizioni favorevoli di accesso al credito e alla solidità finanziaria delle famiglie milanesi.5 Si prevede che anche i prezzi degli affitti continueranno la loro tendenza al rialzo, in particolare nelle aree periferiche e in quelle con una buona connettività metropolitana.6 Nomisma prevede un aumento del 2% nei contratti di locazione e un aumento del 4% nei canoni di locazione per il 2025.5
Le previsioni coerenti di crescita dei prezzi da parte di più fonti autorevoli (Immobiliare.it, Nomisma) 5 sottolineano un forte slancio di mercato che dovrebbe persistere ben oltre l’attuale inchiesta urbanistica. Sebbene gli aumenti percentuali precisi possano variare leggermente tra i diversi modelli analitici (ad esempio, il 6% di Immobiliare.it rispetto alla media nazionale più conservativa dell’1,4-1,5% di Nomisma), la direzione inequivocabile è al rialzo. I fattori chiave che consentono questa continua crescita includono la normalizzazione dei tassi ipotecari nel 2024 17 e condizioni di credito generalmente favorevoli 5, che supportano il potere d’acquisto. Ciò indica che il mercato immobiliare di Milano ha assorbito con successo gli shock economici passati ed è fondamentalmente pronto per una continua espansione, trainato dalla sua salute economica sottostante e dalla robusta domanda. L’inchiesta urbanistica, limitando potenzialmente la nuova offerta a breve e medio termine, potrebbe contribuire inavvertitamente a questo apprezzamento dei prezzi esacerbando la scarsità esistente, rafforzando così la traiettoria al rialzo del mercato.
5.2. Il Potenziale di Crescita dell’Hinterland e dei Centri “Satellite”
L’hinterland milanese sta diventando sempre più un segmento cruciale e dinamico del più ampio mercato immobiliare metropolitano, con quasi 29.000 transazioni registrate nel 2024.16 Le proprietà nell’hinterland offrono prezzi medi significativamente più accessibili (circa
€1.883/m²) 16 rispetto al centro di Milano. Inoltre, spesso offrono spazi abitativi più generosi, con una media di 87,3 m² rispetto agli 80,9 m² della città vera e propria.16
Immobiliare.it evidenzia specificamente i “centri satellite” come aree che stanno guadagnando notevole attenzione. Questa tendenza è una risposta diretta ai prezzi sempre più insostenibili all’interno dell’area metropolitana centrale.17 Si prevede che questi centri satellite mostreranno “ottime performance” nei prezzi di vendita.17 Alcuni esempi di prezzi nell’hinterland (giugno 2025) includono: Sesto San Giovanni (€2.987/m²), Cernusco sul Naviglio (€3.463/m²), Assago (€3.883/m²) e Segrate (€3.408/m²).27 Queste aree presentano anche canoni di affitto generalmente inferiori rispetto a Milano.27 La decisione di trasferirsi in provincia è spesso dettata da una necessità pratica, poiché i prezzi elevati in città rendono la proprietà della casa una sfida per molti, piuttosto che da una pura aspirazione.16
La robusta crescita e i volumi di transazioni nell’hinterland milanese sono un effetto di “spillover” diretto e logico dei prezzi elevati e dell’offerta limitata all’interno del centro di Milano. Man mano che il centro città diventa meno accessibile per una parte significativa della popolazione, la domanda si estende naturalmente verso l’esterno, trasformando l’intera area metropolitana in un ecosistema immobiliare coeso e dinamico. Ciò indica che l’influenza economica di Milano si sta espandendo geograficamente, integrando e attirando i comuni circostanti nella sua traiettoria di crescita. Il fatto che questo spostamento sia spesso guidato dalla “necessità” 16 suggerisce che si tratta di un’espansione sostenibile e guidata dalla domanda, piuttosto che una tendenza effimera. Questa migrazione verso l’esterno crea nuovi centri di gravità e opportunità di investimento. Per gli investitori, l’hinterland rappresenta un’opportunità significativa e spesso trascurata per un futuro apprezzamento, offrendo potenzialmente rendimenti percentuali più elevati su un capitale iniziale inferiore rispetto al mercato centrale già maturo. Per i pianificatori urbani e i responsabili politici, questa tendenza sottolinea la necessità critica di strategie di sviluppo metropolitano integrate, incentrate su infrastrutture, servizi e crescita sostenibile in questi centri “satellite” in rapida espansione per supportare il panorama demografico ed economico in evoluzione della Grande Milano.
5.3. Raccomandazioni per Acquirenti e Investitori
Per gli Acquirenti:
- Ingresso Strategico nelle Zone Emergenti: Data la forte crescita prevista nelle aree periferiche e nei centri “satellite”, si consiglia di considerare queste località per un potenziale ingresso anticipato. Esse rappresentano un “affare” 7 per coloro che cercano prezzi più accessibili e un potenziale più elevato di apprezzamento futuro.
- Priorità alla Qualità e all’Efficienza Energetica: Concentrarsi su proprietà con elevati rating di efficienza energetica e standard di qualità moderni. Queste abitazioni sono sempre più richieste e hanno maggiori probabilità di mantenere e aumentare il loro valore nel tempo, allineandosi con le preferenze di mercato in evoluzione e i requisiti normativi.15
- Adottare una Prospettiva a Lungo Termine: Il mercato milanese è caratterizzato da una domanda strutturale e da resilienza. Un orizzonte di investimento a lungo termine è consigliabile per capitalizzare pienamente sulle tendenze di apprezzamento costanti della città.
Per gli Investitori:
- Diversificare la Strategia di Investimento: Esplorare opportunità sia nell’acquisto diretto di proprietà per l’apprezzamento del capitale sia in proprietà a reddito (affitti) in aree con una domanda forte e sostenuta. Il robusto mercato degli affitti di Milano offre rendimenti interessanti.15
- Sfruttare i Progetti di Rigenerazione Urbana: Identificare e investire in proprietà situate vicino a progetti di sviluppo urbano maggiori in corso o pianificati (ad esempio, Scalo Farini, MIND). Queste aree sono pronte per un significativo apprezzamento del valore man mano che nuove infrastrutture e servizi diventano disponibili.15
- Monitorare gli Sviluppi Normativi: Sebbene il mercato sia resiliente, una futura chiarezza e potenziali riforme derivanti dall’inchiesta urbanistica potrebbero sbloccare nuove opportunità di sviluppo o snellire i processi esistenti. Rimanere informati su questi sviluppi è cruciale per la pianificazione strategica.
Considerazioni Finali
In conclusione, il mercato immobiliare milanese si presenta come una testimonianza di resilienza e dinamismo, mantenendo la sua posizione di mercato immobiliare urbano più attraente e di valore in Italia. L’analisi dettagliata dei prezzi, quartiere per quartiere, illustra chiaramente un mercato a più livelli, dai distretti centrali ultra-premium alle zone periferiche e “satellite” in rapido apprezzamento, il tutto contribuendo a una robusta traiettoria di crescita complessiva.
Fondamentalmente, l’inchiesta urbanistica in corso, sebbene generi un’attenzione significativa e causi interruzioni a breve termine con cantieri bloccati, non dovrebbe innescare un calo dei prezzi degli immobili. Questo risultato contro-intuitivo è radicato nelle dinamiche fondamentali del mercato: l’intrinseca scarsità di terreni edificabili a Milano, unita a una domanda insaziabile e strutturalmente guidata dalla sua vitalità economica, dalle opportunità di lavoro e dalla continua crescita demografica. L’indagine, limitando inavvertitamente l’offerta di nuove abitazioni, potrebbe paradossalmente rafforzare l’attuale ambiente di prezzi elevati esacerbando la scarsità.
La solidità del mercato è ulteriormente sostenuta da progetti strategici di rigenerazione urbana che continuano a trasformare la città, attirando ingenti investimenti nazionali e internazionali. Questa base di capitale diversificata, combinata con una forte domanda sia per le vendite che per gli affitti, fornisce una solida base in grado di assorbire e adattarsi alle sfide.
Guardando al futuro, le previsioni per il 2025-2027 indicano un continuo apprezzamento in tutta Milano e nel suo hinterland in espansione. La crescita nei comuni circostanti è un effetto di “spillover” naturale e sano, che offre punti di prezzo più accessibili e opportunità di investimento diversificate. Sia per gli acquirenti esigenti che per gli investitori strategici, il mercato immobiliare di Milano, inclusa la sua fiorente area metropolitana, rimane una proposta interessante. Richiede una prospettiva a lungo termine e una comprensione informata delle sue dinamiche uniche, resilienti e lungimiranti.
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