La Cedolare Secca si conferma un regime fiscale di grande interesse per i proprietari di immobili in Italia, offrendo un’alternativa all’IRPEF su alcuni tipi di locazioni. Negli ultimi periodi, l’attenzione del legislatore si è concentrata in particolare sul segmento degli affitti brevi, con l’introduzione di modifiche significative alle aliquote e nuovi obblighi amministrativi. Per il 2026, mentre per le locazioni a lungo termine si confermano le aliquote agevolate (specialmente per il canone concordato), il quadro normativo per gli affitti turistici è in evoluzione. Le novità mirano a regolamentare meglio il mercato, con un impatto diretto sulla tassazione e sugli adempimenti richiesti ai locatori. Diventa fondamentale per i contribuenti conoscere gli aggiornamenti per ottimizzare la gestione dei propri immobili.
1. La Rivoluzione degli Affitti Brevi: Aumento dell’Aliquota e Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il settore degli affitti brevi (contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni) è quello che ha subito le modifiche più incisive.
Aumento dell’aliquota per gli affitti brevi
La principale novità, in vigore dal 2024 ma che si consolida e si chiarisce per il 2025, riguarda l’aliquota applicabile.
| Tipo di Contratto | Regime Fiscale | Aliquota (2025) | Nota |
| Affitti Brevi (≤ 30 gg) | Primo immobile locato | 21% | L’aliquota ordinaria per gli affitti brevi. |
| Affitti Brevi (≤ 30 gg) | Dal secondo immobile locato in poi | 26% | Aumento del 5% rispetto al 21% precedente, per scoraggiare l’eccessiva diffusione. |
La scelta di quale immobile considerare come “primo” (e quindi tassare al 21%) spetta al contribuente e va indicata nella Dichiarazione dei Redditi relativa all’anno d’imposta in questione (ad esempio, nel Modello 730/2025 per i redditi 2024).
Prospettiva Manovra 2026:
Recentemente, la bozza della Legge di Bilancio ha sollevato l’ipotesi di un ulteriore inasprimento. L’aliquota della Cedolare Secca per gli affitti brevi potrebbe salire dal 21% al 26% per tutti, anche per il primo immobile, a partire dal 1° gennaio 2026. Questa mossa è volta ad aumentare il gettito fiscale e a contenere l’offerta turistica in aree ad alta tensione abitativa. È fondamentale, per i proprietari, monitorare l’approvazione definitiva di queste misure.
Limite al numero di immobili per la Cedolare Secca
Il regime della Cedolare Secca è applicabile agli affitti brevi solo per chi loca fino a un massimo di quattro unità immobiliari per periodo d’imposta.
- Fino a 4 immobili: Si applica la Cedolare Secca (21% sul primo, 26% dal secondo in poi).
- Oltre 4 immobili: L’attività è considerata a tutti gli effetti imprenditoriale e richiede l’apertura di una Partita IVA, con l’esclusione dal regime agevolato della Cedolare Secca.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Altra novità strutturale è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
- Cosa è: Un codice alfanumerico univoco che identifica le unità immobiliari destinate a locazioni brevi.
- Quando entra in vigore: L’obbligo di richiederlo al Ministero del Turismo e di esporlo è previsto, a regime, per tutti gli immobili locati brevemente.
- Obbligo: I proprietari e i gestori che affittano con contratti brevi devono richiedere il CIN e indicarlo in ogni annuncio e comunicazione. La mancanza o l’errata indicazione comporta l’applicazione di sanzioni.
Questo adempimento rappresenta un ulteriore passo verso la trasparenza e la tracciabilità delle locazioni brevi, facilitando i controlli da parte delle autorità fiscali.
2. Le Aliquote per le Locazioni a Lungo Termine: Conferme Vantaggiose
Per i contratti di locazione abitativa a lungo termine, la Cedolare Secca mantiene le sue condizioni di grande interesse, confermando le aliquote in vigore:
| Tipo di Contratto | Durata | Aliquota (2025) | Base Imponibile |
| Canone Libero (4+4) | Minimo 4 anni + 4 di rinnovo | 21% | Calcolata sul canone annuo |
| Canone Concordato (3+2) | Minimo 3 anni + 2 di rinnovo | 10% | Calcolata sul canone annuo |
Il Vantaggio del Canone Concordato (10%)
L’aliquota ridotta del 10% per i contratti a Canone Concordato (stipulati secondo accordi territoriali) resta il principale incentivo fiscale per i proprietari. Tale aliquota si applica in:
- Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE).
- Comuni con carenza di disponibilità abitative.
- Contratti di locazione transitori e per studenti universitari (in specifici comuni).
Benefici del regime:
L’opzione per la Cedolare Secca (sia al 21% che al 10%) comporta:
- Imposta Sostitutiva: L’imposta sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali (comunali e regionali). Il canone di locazione non si somma agli altri redditi IRPEF.
- Esenzione Imposte Indirette: Non sono dovute l’Imposta di Registro e l’Imposta di Bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.
- Rinuncia all’Aggiornamento ISTAT: Il locatore, in cambio, rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione (ad esempio l’adeguamento ISTAT).
3. Aspetti Amministrativi e Scadenze per il 2025
Non si registrano stravolgimenti nelle scadenze e nelle modalità di versamento, ma è utile un riepilogo per i proprietari:
Modalità di Pagamento
Il versamento della Cedolare Secca (saldo e acconto) segue le stesse scadenze previste per l’IRPEF.
| Adempimento | Scadenza Principale (2025) | Nota |
| Saldo anno precedente | 30 giugno 2025 | Saldo imposta 2024 |
| Primo Acconto anno corrente | 30 giugno 2025 | 40% dell’acconto dovuto per il 2025 (se acconto $\ge$ 257,52 €) |
| Secondo Acconto anno corrente | 30 novembre 2025 | 60% dell’acconto dovuto per il 2025 (o versamento in unica soluzione se acconto $<$ 257,52 €) |
È sempre possibile il pagamento con maggiorazione dello 0,40% entro il 30 luglio.
Dichiarazione dell’opzione
L’opzione per la Cedolare Secca viene espressa:
- In sede di registrazione del contratto (utilizzando il Modello RLI).
- In sede di Dichiarazione dei Redditi (Modello 730 o Redditi PF) se non è stata esercitata l’opzione al momento della registrazione o della proroga, o se l’opzione è relativa a contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (es. affitti brevi di durata inferiore a 30 giorni).
L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti (in particolare con riferimento ai redditi 2024, nel Modello 730/2025) su come indicare l’opzione per l’aliquota ridotta del 21% nel caso di affitti brevi multipli.
Mancata proroga dell’opzione
Un chiarimento importante riguarda il mancato invio del Modello RLI per la proroga del contratto. Se il locatore continua a comportarsi in modo coerente con l’opzione per la Cedolare Secca (cioè non richiede l’aggiornamento del canone ISTAT), non decade dal regime agevolato anche se non ha inviato telematicamente il modello RLI per comunicare la proroga. Tuttavia, molti professionisti continuano a consigliare l’invio per evitare contestazioni in fase di controllo.
Conclusioni per l’Analista Finanziario
Le novità sulla Cedolare Secca, in particolare l’aumento dell’aliquota per gli affitti brevi oltre il primo immobile, evidenziano una chiara direzione del Fisco verso la regolamentazione e la maggiore tassazione del reddito derivante da locazioni turistiche.
Per Massimiliano Biagetti, in qualità di analista finanziario indipendente, il consiglio ai proprietari è duplice:
- Rivedere la Strategia per gli Affitti Brevi: Con un’aliquota del 26% dal secondo immobile (e una potenziale estensione a tutti gli immobili dal 2026), l’attrattiva del regime per chi gestisce più unità si riduce. È fondamentale ricalcolare la reale convenienza rispetto al regime ordinario IRPEF e valutare l’opportunità di optare per la gestione con Partita IVA in caso di volumi elevati.
- Valorizzare il Canone Concordato: L’aliquota del 10% sul canone concordato (3+2) si conferma, in un contesto di tassazione crescente, come un asset finanziario di rilievo. Sebbene vincoli la determinazione del canone, l’enorme vantaggio fiscale e l’esenzione dalle imposte indirette lo rendono lo strumento più efficiente per chi mira a una locazione abitativa stabile nel tempo, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.
La Cedolare Secca resta una misura semplificata e vantaggiosa, ma la sua applicazione richiede un’attenzione crescente ai dettagli normativi e una pianificazione fiscale attenta, soprattutto per i contribuenti che diversificano tra locazioni a lungo e a breve termine.
